Les locations meublées : LMP / LMNP
Parfaitement adaptés pour constituer un complément de retraite sécurisé, les statuts de loueur en meublé ne sont pas des outils de défiscalisation au sens propre. La finalité de cet investissement n’est pas de constituer un déficit foncier permettant de réduire la base imposable. Les locations meublées se distinguent des dispositifs de défiscalisation par la nature même de l’activité de loueur en meublé.
Un bien est considéré meublé dès lors qu’il dispose d’un nombre suffisant de meubles permettant ainsi au locataire d’y vivre « convenablement ».
Avantages fiscaux de la location meublée :
- Les revenus locatifs provenant de location meublée sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- Soit sous le régime « micro-BIC » : abattement forfaitaire représentatif des charges.
- Soit sous le régime réel : déduction des déficits issus de la location du revenu global, et amortissement du bien et du mobilier.
- La TVA acquittée lors de l’acquisition du bien (voire lors des travaux de rénovation) est récupérable si les locations sont soumises à la TVA.
Obligations du bailleur :
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La rédaction d’un contrat de bail
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Le bail doit avoir une durée d’un an tacitement reconductible pour cette même durée
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Le préavis de rupture de bail est de 3 mois pour le bailleur et d’1 mois pour le locataire
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Un état des lieux et un inventaire du mobilier doivent être annexés au contrat de location.
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Une comptabilité commerciale est à tenir par le bailleur. Simple sous le régime de « Micro-entreprise », elle est parfois très complexe sous le régime réel.
Distinction LMP/LMNP
Est considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP), tout investisseur qui répond aux conditions suivantes :
- Etre inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés
- Réaliser plus de 23 000 € par an de recettes locatives ou retirer de cette activité au moins 50% du revenu global du foyer fiscal
Dans le cas contraire, ou si une seule de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme non-professionnel.
La détermination du montant global des recettes correspond aux loyers devant être normalement perçus durant l’année fiscale (et non pas aux loyers effectivement encaissés).
LMP
- Les déficits constatés au cours des années sont déductibles du revenu global.
- En cas de revente du bien, la plus-value réalisée peut être intégralement exonérée si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et si les revenus annuels perçus par l’investissement sont inférieurs à 250 000 €. Les déficits constatés au cours des années sont déductibles du revenu global.
A savoir : Au regard de l’ISF, le local loué meublé peut être exonéré s’il constitue un bien professionnel (+ 23 000 €/an et + 50% des recettes du ménage).
LMNP
- Les déficits constatés sont imputés sur les BIC.
- En cas de revente du bien, le régime des plus-values privées est appliqué. Ce sont les mêmes règles d’imposition que lors de la revente d’un logement non meublé.