Vente par lots : derrière ce terme technique se cachent de belles opportunités immobilières. Il s'agit en effet de logements remis sur le marché par de grandes sociétés qui se désengagent de l'immobilier d'habitation. Ces investisseurs institutionnels, surnommés « les zinzins », se séparent d'immeubles locatifs entiers que des sociétés spécialisées se chargent de commercialiser appartement par appartement auprès d'une clientèle de particuliers. Ces derniers deviennent ainsi propriétaires de lots de copropriété. D'où le terme technique de vente par lots.

Au départ confidentiel, ce marché a petit à petit pris de l'ampleur. Chaque année, entre cinq et six mille maisons et appartements sont vendus sur l'ensemble de la région parisienne. Et le phénomène concerne également quelques grandes métropoles régionales, comme, Lyon, Bordeaux ou Marseille. De façon très générale et à titre purement indicatif, environ 40% de ces appartements sont cédés à leurs locataires occupants, 40% sont vendus occupés à des particuliers désireux de réaliser un investissement locatif. Et 20% sont commercialisés libres. « Ces proportions sont éminemment variables. Il peut arriver que sur un immeuble donné, 90% des appartements soient achetés par les locataires en place », signale l'un des principaux commercialisateurs.

Nouvelle donne ?

L'accord de 2005 visant à protéger les locataires des immeubles vendus par lots est entré en vigueur le 11 novembre 2006. Selon les situations, les baux sont prolongés, renouvelés ou le locataire bénéficie d'un relogement. Grosso modo, ces nouveautés ne changent guère la donne pour les particuliers qui achètent occupé. L'information et les formalités sont prises en charge par les commercialisateurs. Et ce type d'acquisition bénéficie toujours d'une décote par rapport aux biens vendus libres. Ainsi, les acheteurs comme les investisseurs devraient continuer à profiter de belles opportunités immobilières.

Travail de spécialiste

Côté commercialisation, la vente par lots est une affaire de professionnels. Une douzaine de sociétés interviennent sur ce marché. Mais attention : elles ne se contentent pas de vendre pour le compte d'une grande société. En fait, c'est le résultat d'un gros travail réalisé en amont. Il faut en effet décider des arbitrages patrimoniaux du vendeur, mettre au point le financement, prendre en compte les aspects juridiques et techniques de l'immeuble, en y ajoutant une expertise poussée. Ce savoir-faire est d'autant plus important que pendant la commercialisation, l'intermédiaire gère l'immeuble et ses parties communes ainsi que les appartements non encore cédés pour le compte du vendeur. Pour vendre un bâtiment à la découpe, le commercialisateur établit un dossier sur le programme, fait réaliser des plaquettes avec photos et plans d'appartements et dresse une grille de prix. Il installe également un bureau de vente, avec des vendeurs spécialement formés. Il donne une information complète sur le bâtiment (environnement, architecture, caractéristiques techniques) et sur les logements. Il s'occupe également de créer la copropriété et met en place un syndic provisoire. Au final, ces biens se vendent comme un programme neuf. Par ailleurs, « le commercialisateur gère les ventes de biens occupés, qui demandent un savoir-faire spécifique et des montages adaptés à chaque situation, signale un opérateur parisien. C'est d'ailleurs notre rôle d'accompagner l'acheteur. Nous lui fournissons une information aussi transparente que complète, du panorama du marché jusqu'aux caractéristiques de l'immeuble et de l'appartement ».

Qualité et transparence

Principal avantage de la vente par lots : les immeubles offrent aujourd'hui une très grande qualité au niveau de l'adresse, de la construction, du plan, des prestations. Bien souvent, il s'agit de bâtiments haussmanniens en pierre de taille, situés dans les beaux quartiers parisiens, sur les sites résidentiels des communes de l'Île-de-France ou dans les centres-villes des métropoles régionales. Ces biens sont évidemment très recherchés. « La vente par lots est particulièrement adaptée aux particuliers qui cherchent un bel appartement, dans un immeuble de qualité sur une adresse recherchée » ajoute un opérateur.
Autre point fort : l'information. Tous les documents nécessaires à la vente d'un bien ancien sont réunis, notamment le métrage Carrez, les différents diagnostics, etc. En outre, le carnet d'entretien de l'immeuble existe déjà dans les faits, même si la copropriété n'est pas encore créée. Ainsi, l'on connaît tout de l'immeuble. Et l'on a une visibilité sur les travaux déjà réalisés ainsi que ceux qui devront être effectués dans les prochaines années.

Logé à belle enseigne

D'une façon générale, les immeubles sont très bien entretenus. Et pour cause : les institutionnels prennent soin de leur patrimoine, tant pour des raisons de coût que de pérennité de l'immeuble. Il en va aussi de leur image de marque. Bien souvent, d'ailleurs, l'opérateur refait les parties communes avant la mise en vente, ce qui évite, pour l'acquéreur, certaines mauvaises surprises ultérieures quant aux charges de copropriété. De même, les appartements vendus libres peuvent être rafraîchis, voire refaits à neuf. D'autres spécialistes vont plus loin. Ils rachètent l'immeuble à l'investisseur institutionnel, effectuent une rénovation complète pour ensuite le vendre appartement par appartement. Ils travaillent également sur le règlement de copropriété pour éviter d'éventuelles nuisances, en interdisant par exemple certains types de commerce en rez-de-chaussée. Ils peuvent aussi transformer la cour intérieure en jardin, modifier la façade, rénover le chauffage, optimiser les plans pour répondre aux besoins d'une clientèle toujours plus exigeante. Les biens sont proposés aux prix du marché. Les locateurs et les acheteurs de logements vendus occupés, peuvent bénéficier d'une décote de 2 à 10% variable selon les adresses, la qualité de l'immeuble et la durée du bail restant à courir. Ce qui permet de chiffrer la plus-value latente en termes de patrimoine. Cette décote offre un autre atout : elle permet de réaliser des économies sur les droits de mutation. Surtout, le mètre carré n'est pas négociable. Le prix à payer pour une transaction marquée par la qualité et la sécurité.

IMMO NEUF - avril 2007