Vous vous dites que les biens immobiliers sont chers que les taux de crédit sont hauts et que les conditions actuelles ne vous permettent pas d’acquérir les mètres carrés que vous souhaitiez dans un quartier agréable alors vous pensez vous diriger vers l’achat d’un bien sur une vente aux enchères appelée vente par adjudication. On rêve tous de faire de belles affaires mais ces ventes sont complexes et peuvent être risquées pour des novices.
Comprendre les enchères immobilières
Une vente aux enchères immobilières est une vente d’un bien fixé par les intervenants au terme de la phase de leurs offres, avec un prix de départ souvent de 20% en dessous du prix du marché.
Enchérir signifiant aller « au-delà de qu’un autre a dit, a fait ». Ce sont ses surenchères successives qui font évoluer la mise à prix jusqu’à ce qu’un gagnant soit désigné.
Comment trouvé le point d’équilibre entre le vendeur et l’acheteur ?
Le vendeur peut être pressé et sera assuré de vendre vite au meilleur prix et l’acheteur qui cherchera à remporter la victoire sera certain de faire la bonne affaire. Attention à la fougue des acquéreurs qui peuvent être pris dans ce jeu afin de décrocher le trésor de pierre !
Coté vendeur, il faut encore trouvé un acquéreur en vendant au meilleur prix ce qui n’est pas toujours une évidence. Le bien peut se vendre sous le prix du marché.
Coté acquéreur, si le bien est adjugé à un tarif inférieur au prix du marché cela sera une aubaine, mais attention dans ce type d’acquisition immobilière il n’y a pas de rétractation, pas de clause de conditions suspensives pour l’obtention d’un prêt. L’acquéreur doit régler sa mise sous 60 jours, plus les frais attenants (avocats, notaires…) faut de quoi vous seriez contraints de régler des pénalités de retard et vous perdriez la somme déposée au départ. Fixez-vous une limite pour une enchère réussie.
Les différents types d’enchères immobilières
Il existent 4 types d’enchères
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Enchères judiciaires
Il s’agit de biens saisis par la justice (contentieux prêt, retard de charges de copropriété…) ou suite à une liquidation. Elles se déroulent au tribunal avec une présence physique. C’est le juge qui supervisera la vente et prononcera l’adjudication finale. 10 à 20% de dépôt de garantie sera demandé en amont de la vente pour s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur. L’acquéreur sera représenté par un avocat.
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Enchères notariales
Les biens sont mis en vente chez le notaire à l’initiative du propriétaire. Le notaire qui sécurisera la vente. Ces ventes appelées « vente à la bougie » se font de vive voix entre les participants. Ces ventes sont sur des biens sans héritiers, en indivision (conflits entre les propriétaires…) Les ventes peuvent se faire par téléphone, virtuellement ou à l’étude. Le notaire donnera le cahier des charges du bien ainsi que son descriptif précis. L’acquéreur peut être représenté par son notaire. Pour ce type de vente, 10% de dépôt sera demandé.
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Enchères domaniales
Dans la cadre de sa politique immobilière l’Etat français met en vente des biens immobiliers dont il est propriétaire. (caserne, biens administratifs, des terrains…) Ce type de vente est pour des acquéreurs spécifiques. Au-delà de d’une mise à prix de 7.500€ un dépôt de garantie de 5% sera consigné. Les frais de notaires sont prix en charge par l’Etat.
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Ventes interactives
Pour ce type de ventes émises par des notaires, des promoteurs ou des agents immobiliers. Le bien est souvent décoté de 10 à 20%. Les acquéreurs devront remplir un dossier sur le site des notaires de France en apportant les garanties financières avec une proposition de prêt de sa banque ou de son courtier avec le justificatif de son épargne.
Durant une période de 45 jours l’acquéreur pourra visiter le bien et avoir toutes les informations nécessaires. Le jour de la vente toutes les offres seront proposées par les participants dans la salle des ventes virtuelle. Le vendeur retiendra l’offre qui lui semble la plus appropriée et la plus sûre (de bonnes garanties peuvent prévaloir d’un prix haut) Une fois l’acquéreur « élu » par le vendeur la procédure reste identique à une vente classique. L’avantage pour le vendeur est de suivre toute la procédure et même de retirer le bien de la vente, « l’élu» aura un délai de rétractation de 10 jours et une condition suspensive d’obtention de prêt.
Les ventes aux enchères restent marginales avec 1% seulement de transactions.
Un petit conseil pour une vente aux enchères c’est comme au Casino fixez vous une limite avec d’enchérir et pensez aux frais complémentaires (notaires, avocats) et aux éventuels travaux et autres charges.
Pour respecter votre capacité d’endettement faites appel à un courtier.
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