Quand vous souscrivez un prêt immobilier, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire et aucun texte de loi le précise, mais les banques imposeront que vous souscriviez un contrat d’assurance qui pèsera sur le cout total de votre crédit. L’assurance de prêt viendra s’ajouter au montant de votre échéance de prêt. L’assurance emprunteur peut représenter un tiers du cout de votre crédit, alors pensez à la négocier !
Comment est calculé l’assurance de prêt ?
Les primes d’assurance sont calculées selon plusieurs critères :
1 Candidat à l’assurance :
- Age de l’assuré
- L’état de santé
- Fumeur ou non
- Risques spécifiques à la profession (policier, pilote de course, pompier…)
- Risques liés aux loisirs (plongée, escalade…)
2 Sur le Prêt immobilier
- Le montant et la durée du prêt
- Le type de prêt immobilier (taux fixe ou variable)
- Le type de bien immobilier (neuf, ancien, ancien avec travaux)
- Le niveau des garanties (décès, perte d’autonomie, perte d’emploi…)
3 La cotisation peut être calculée selon deux méthodes :
- Le capital d’origine du prêt: (les cotisations seront constantes tout le long de la durée du prêt
- Le capital restant dû: (les cotisations seront variables, et diminueront au fur et à mesure du remboursement du prêt.
Comment connaitre le cout de l’assurance emprunteur ?
L’assureur vous transmettra une fiche d’informations standardisée (FISE) sur laquelle sera récapitulé toutes les caractéristiques de l’offre.
Le prix sera toujours indiqué sous trois formes :
- Le taux effectif annuel (le TAEA)
- Le cout mensuel (montant de la prime mensuelle)
- Le cout total (le prix sur toute la durée du prêt)
Bon à savoir, le CCSF (Comité consultatif du Secteur Financier) a demandé aux assureurs d’indiquer le cout de l’assurance sur 8 ans (durée moyenne de la vie d’un prêt immobilier). Cela est un dispositif plus simple pour la comparaison entre les contrats emprunteurs.
A noter que le TAEA entre dans le TAEG (taux annuel effectif global) et tous deux seront indiqués dans vos offres de prêt. Il est possible que si le TEAG est trop important, vous pourriez dépasser le taux d’usure et de ce fait, vous auriez un refus de prêt. Effectivement, le taux d’sure est le taux maximal auquel un prêt peut être mis en place, et ce pour éviter des abus et vous protéger.
Vous l’avez compris l’assurance emprunteur est un élément essentiel à prendre en considération et pour avoir les meilleurs conseils sur les garanties et sur les couts tarifaires rapprochez-vous de CREDIXIA, courtier prêt immobilier expert depuis 1999.
Le CCSF a mis en place la convention AERAS en 2006 afin de faciliter l’accès à l’emprunt et à l’assurance aux personnes en situation de risque de santé aggravé du fait d’une maladie ou d’un handicap. Cette convention évolue constamment et en 2022, grâce à la loi Lemoine a été intégré le droit à l’oubli pour certains anciens malades du cancer ou de l’hépatite C. Une grille de références pour lesquelles une assurance peut être accordée aux conditions normales ou s’en approchant est ratifiée.
Les lois sur l’assurance emprunteur sont de plus en plus en faveur des consommateurs et la Loi LEMOINE apporte des assouplissements complémentaires.
- Résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment sans frais pour les particuliers ayant souscrit un crédit immobilier à usage d’habitation ou mixte (personnel + professionnel)
- Suppression du questionnaire de santé pour la part assurée par personne jusqu’à 200.000 € si le remboursement total du prêt immobilier est prévu avant les 60 ans de l’emprunteur.
- Interdiction de solliciter des informations relatives à l’état de santé de l’assuré, notamment en supprimant le questionnaire de santé pour bon nombre d’emprunteurs.
- Les assureurs sont contraints d’adresser un courrier rappelant le droit de rétractation, ce courrier devra préciser la date anniversaire (d’échéance) du contrat.
Nous avons vu que des assouplissements suite à des nouvelles lois étaient en faveur des candidats à l’assurance mais qu’en est-il coté banque ?
Pourquoi les banques imposent une assurance emprunteur ?
N’allons pas considérer que l’assurance emprunteur est un outil de PNB. Bien au contraire ! Si la banque cherche à diminuer son risque avec l’assurance emprunteur, vous serez protégé par votre contrat d’assurance en cas d’arrêt de travail suite à une invalidé ou une incapacité. Votre contrat d’assurance viendra pallier la baisse ou l’absence de vos revenus. La banque joue donc son rôle de conseil.
Les garanties d’une assurance emprunteur
Contentez-vous de prendre les garanties qui vous concernent selon votre type de projet immobilier. Inutile de prendre des options qui seront onéreuses. En matière de prévoyance il existe de nombreux contrats complémentaires.
Les garanties d’un contrat d’assurance emprunteur sont :
- DECES
- PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie)
- IPT (indemnité permanente et Totale
- ITT (incapacité temporaire de travail
- IPP (invalidité permanente et partielle)
- CHOMAGE Celle-ci est facultative et optionnelle
Pour une résidence principale une couverture complète sera demandée par la banque hors chômage, pour une résidence locative, le Décès PTIA pourra suffire, puisque si vous avez un problème de santé, votre locataire continuera de régler le loyer du bien qui vous appartient. Il en est de même pour les prêts travaux etprêt relais.
Par exception, la banque selon la qualité du dossier pourra diminuer les garanties ou à l’inverse augmenter les quotités des assurés pour protéger les emprunteurs.
A noter que les retraités et personnes sans emploi sont assurés en DC PTIA, quel que soit le projet immobilier.
Il est important de préciser que les contrats ont des délais de carence et de franchise.
Le délai de carence est la période pendant laquelle les garanties prévues par le contrat d’assurance emprunteur ne s’appliquent pas encore. Le délai de carence est variable selon les contrats d’assurance de prêt, elle peut s’étendre sur une période comprise entre 6 et 12 mois.
Le délai de franchise débute à la déclaration d’un sinistre. La garantie est acquise mais l’indemnisation ne se fera qu’après ce délai. La garantie est exprimée en nombre de jours, le délai varie en fonction des contrats entre 30 et 180 jours.
Le Décès et le PTIA ne sont pas assujettis au délai de franchise. L’Indemnisation, à savoir le versement du capital restant dû à hauteur des quotités des assurés, intervient à compter de la date du sinistre.
Rapprochez vous d’un courtier qui répondra à vos attentes et qui saura vous trouver le contrat d’assurance emprunteur qui vous convient. CREDIXIA, expert en crédit et assurance vous accompagnera.
-
Les quotités d’une assurance emprunteur
Un prêt immobilier doit être couvert à 100% par l’assurance emprunteur. En cas de pluralité d’emprunteur les quotités devront être calculées selon les revenus de chacun. Il vous faut être très vigilant sur cet aspect. Afin que vous ne soyez pas en difficultés en cas de problème de santé. Pensez à bien compter selon vos revenus et la part d’assurance à prendre en compte. Exemple, vous percevez 5000€ de revenus par mois et votre épouse 2500€, il sera judicieux de vous assurer à 100% afin que votre famille continue à vivre convenablement financièrement. Si par malheur, vous aviez un soucis de santé, la compagnie d’assurance couvrirait 100% du prêt. Un quotité de 50% sera suffisante pour Mme.
-
Puis je imposer un contrat d’assurance emprunteur à la banque ?
La banque propose systématiquement son contrat d’assurance groupe soit par leurs filiales d’assurance, (par exemple CARDIF pour BNP ou encore SOGECAP pour la SG) ou soit en jouant l’intermédiaire en suggérant le contrat d’un assureur.
La banque vous dira que son contrat vous couvrira mieux qu’un contrat extérieur et que les frais de gestion sont moindres. En fait, pour la banque le contrat groupe est plus simple à mettre en place et surtout, la banque pourra vérifier si vous étés à jour des cotisations.
En cas de défaut de paiement, l’incidence serait très grave car la compagnie résiliera votre contrat d’assurance et informera la banque qui pourra vous demander le règlement total et immédiat du capital restant dû. De plus vous serez identifié comme profil « à risque » et votre nouveau contrat pourrait être se traduire par une surprime.
Les contrats groupe peuvent être plus avantageux pour les personnes âgées ou pour les professions à risque mais par pour les jeunes emprunteurs.
Nous vous rappelons que la quasi-totalité des contrats groupe sont calculés sur le capital d’origine et ne connaitra aucune variation même en cas de remboursement anticipé partiel.
Alors avant de vous engager sur un contrat d’assurance emprunteur demandez à votre banque d’accepter un contrat extérieur appelé délégation d’assurance.
Le choix de votre contrat d’assurance est un droit légal et la banque n’a pas le droit de refuser le contrat de votre choix, sous réserve qu’il respecte l’équivalence des garanties.
En cas de refus la banque peut être sanctionnée par une amende pénale d’un montant maximum de 3.000€ et d’une amende administrative d’une amende maximale de 7.500 pour les personnes morales. La banque doit respecter ses obligations conformément au code de la consommation (Article L 312-32-1)
La banque vous fera certainement une offre à moindre cout en vous faisant une ristourne sur le montant de son assurance groupe mais cela ne sera certainement pas rentable. Alors comparez et faites jouer la concurrence pour trouver une assurance déléguée qui vous fera économiser des euros et diminuer le cout total de votre crédit immobilier.
Pour vous aider à trouver le contrat d’assurance qui répondra aux critères de votre banque, CREDIXIA, qui connait ses partenaires bancaires depuis 25 ans vous guidera :
Si toutefois vous êtes pressé et que vous souhaitez aller au plus vite alors acceptez l’assurance groupe de la banque Pas d’inquiétude vous pourrez changer d’assurance dès que votre prêt immobilier sera décaissé dans sa totalité. Vous aurez alors à fournir à l’assureur votre offre de prêt et le tableau d’amortissement définitif daté. Vous obtiendrez de l’assureur, un devis, si il vous convient, une demande d’adhésion et les délégations définitives liées des conditions générales du contrat à remettre à votre banque.
En aucun cas, vous ne pourrez baisser les quotités initiales, mais vous pourrez les augmenter à votre guise. Parfois le gain sur l’opération et le cout baissier incitent à prendre plus de couverture.
A noter que vous pourrez changer d’assurance ensuite à tout moment mais n’oubliez pas plus on est jeune, moins cela coute cher, le risque étant moindre pour les assureurs.
Si toutefois vous cessiez de fumer, vous pourriez faire baisser le cout de l’assurance deux ans après votre arrêt total.
Il est important de préciser que les déclarations auprès de l’assurance doivent être sincères et conformes à votre état de santé, faute de quoi la compagnie d’assurance ne prendra pas à sa charge les échéances en cas de sinistre.
