Devenir propriétaire, vous pouvez passer du rêve à la réalité ! Cela est tout à fait possible mais il faut penser à tout et bien en amont pour se lancer dans l’aventure. L’achat immobilier est un acte engageant, nous vous donnons quelques conseils pour éviter les pièges.
Bien choisir son bien
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La localisation
Il ne faut pas confondre vitesse et précipitation même s’il faut savoir réagir vite pour ne pas laisser passer le bien tant convoité dans un secteur fortement concurrentiel. Toutefois, pour certaines étapes, il est essentiel de prendre son temps afin d’être sûr que ce bien corresponde à vos attentes et qu’il s’agisse d’un bon investissement. Premièrement, il faut s’intéresser à la copropriété et aux travaux à venir (ascenseur, ravalement, etc. …). Ensuite, il faut vous renseigner au cadastre pour la localisation du bien et l’évolution du quartier. Enfin, il faut visiter les villes où vous auriez le souhait d’acheter : les écoles, les commerces, les transports … Bien penser que l’endroit où vous achetez sera l’endroit où votre famille va vivre.
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Vérifiez si le prix du bien est en accord avec le marché
Avant d’acheter, il est indispensable de s’assurer que le bien est au juste prix car le marché de l’immobilier est en constante évolution. Pour ce faire, renseignez-vous sur le prix des logements qui ont été vendus dernièrement dans votre secteur de recherche tout en prenant en compte les caractéristiques qui peuvent différer comme :
- La superficie
- Les dépendances (caves, garages, parkings)
- L’âge et l’état du bien
Si vous achetez dans le neuf (appartement ou maison), regardez les programmes en cours.
Idem, si vous envisagez de faire des travaux, demandez à des devis plusieurs artisans pour comparer les couts et valider l’enveloppe finale du financement.
Si vous êtes secundo accédant, et que vous avez votre propre bien à vendre. Faites-le estimer au plus juste surtout si vous avez besoin de trésorerie (prêt relais) entre la vente et l’achat. Cela vous évitera les mauvaises surprises et quelques déconvenues lors de la revente du bien. Faites appel à des professionnels immobiliers qui feront une véritable étude de marché.
Dernier point, faites toujours une proposition à prix moindre à la première visite. Les biens sont souvent surestimés par rapport au prix du marché. Et, pour que cette proposition soit acceptée, demandez à votre courtier de vous calculer votre capacité d’emprunt. Avec un bel apport et un endettement correct vous aurez toutes les chances d’obtenir une baisse de prix. D’ailleurs, rien ne vous empêche de faire une contre visite avant de signer un compromis !
Une fois le bien trouvé dans le lieu de votre choix, filez chez votre courtier ! Attention, même si vous avez bien respecté les consignes pour trouver votre nid douillet, ne commettez pas d’impatience.
Concurrence bancaire
Chaque banque à son process, sa grille de taux et ses exigences. Durant les 5 dernières années, les taux étaient extrêmement bas et les banques avaient peu de marge mais aujourd’hui, la tendance s’est inversée et les banques reprennent le pouvoir.
Les banques définissent leurs taux en fonction de deux critères :
- La volonté de capter des prospects : certains établissements bancaires mettent en avant des taux attractifs dans le but de capter un volume important de nouveaux clients.
- La politique de risque : selon leur politique, les banques proposent des conditions d’offres de prêt bien différentes, notamment sur la durée du prêt ou encore sur le montant de l’apport.
D’un établissement à l’autre, vous n’êtes pas à l’abri d’obtenir un refus de prêt ou des conditions moins avantageuses. Conclusion, il ne faut pas avoir peur de négocier.
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Prêts réglementés :
De nombreuses aides sont disponibles et peuvent vous permettre de contribuer au financement de votre bien immobilier. Prenez le temps de vous renseigner sur les aides accordées comme :
- Le prêt à Taux Zéro (achat dans le neuf)
- Le prêt Accession Sociale (PAS)
- Le prêt Épargne Logement (achat résidence principale neuf ou ancien)
- Le prêt employeur à voir avec votre RH
- Le prêt Action Logement (dans le neuf)
Ces prêts réglementés peuvent vous apporter un coup de pouce pour concrétiser votre projet.
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Soyez attentifs à la durée du prêt :
Un crédit immobilier vous engage généralement sur de longues années. Lors de sa souscription, vous devrez définir avec votre banquier les modalités de remboursement du capital emprunté. Tous les mois, vous devrez vous acquitté d’une échéance qui comprend la part du capital à rembourser, la part des intérêts et la part de l’assurance emprunteur. Bien évidemment, plus la durée du prêt est longue et plus le coût total du crédit grimpe.
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Les options du prêt
La plupart des banques proposent gratuitement la modulation ou le report d’échéances. Cette option s’avère utile si vous avez besoin de suspendre une ou plusieurs mensualités de crédits. En revanche, sachez que cela rallongera automatiquement la durée du prêt et son coût. Dans le cas contraire, ces options vous offrent la possibilité de rembourser plus rapidement votre crédit et ainsi de réduire son coût.
La banque vous demandera en cas de remboursement partiel ou total des pénalités de remboursement anticipé qui s’élèvent, sans négociation, à 3% du capital restant sans pouvoir excéder un semestre d’intérêts. Vous avez tout intérêt à négocier une exonération de ces pénalités avant la signature de votre offre de prêt. Les banques y consentent assez facilement.
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La garantie sur le prêt immobilier
La banque exigera un cautionnement au cas où vous seriez en difficulté de rembourser. Il s’agit d’un contrat par lequel une personne, appelée caution, s’engage à rembourser votre dette à votre place lorsque vous n’êtes pas en mesure de la payer. Désormais, près de 60% des prêts sont adossés à une caution bancaire, quand l’hypothèque, plus contraignante pour les banques, perd sans cesse du terrain. De rares établissements appliquent une surcote de 0,20 à 0,40 % au taux du crédit en cas de mise en place d’une hypothèque.
Certaines catégories professionnelles, notamment les fonctionnaires, bénéficient de solutions privilégiées et peuvent accéder à des organismes de caution qui leur sont dédiés (Casden, GMPA) et moins onéreuses. Toutefois, la caution reste la solution de garantie de prêt qui coute le moins cher.
L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire mais toutes les banques l’imposent. En effet, l’établissement prêteur doit notamment se prémunir des risques liés à l’incapacité de travail, à l’invalidité ou au décès de l’emprunteur assuré. L’assurance de votre crédit immobilier représente le deuxième poste de dépense après les intérêts du crédit, et peut peser jusqu’à plus du tiers du coût de votre crédit. Le choix de votre assurance emprunteur apparaît donc comme essentiel.
Sachez qu’aujourd’hui, avec les lois en vigueur, que vous n’êtes plus obligé de prendre l’assurance proposée par l’établissement prêteur. Vous pouvez faire le choix de la délégation d’assurance vous permettant de sélectionner un autre contrat que l’assurance de groupe proposée par votre banque.
Ne lâchez rien sur l’assurance emprunteur ! Et, si la banque impose la sienne en échange d’un taux de prêt moindre, obéissez-lui et vous ferez jouer la Loi Bourquin dès que votre prêt sera décaissé.
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Frais de dossier
Si vous êtes un client de la banque, demandez un geste commercial au nom de votre fidélité. Si vous êtes un nouveau client, proposez de domicilier vos revenus ou de prendre d’autres produits en échange d’une remise sur les frais de dossier.
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Les produits annexes
Même si vous devez « jouer le jeu » avec la banque qui finance votre achat en domiciliant vos salaires, en souscrivant à l’équipement de base et la mobilité pour faire migrer vos virements et prélèvements directement dans leurs livres, n’acceptez pas tous les produits du présentoir.
La banque insistera pour vous vendre son assurance habitation, son assurance automobile, une alarme… capter tous vos capitaux et même ouvrir des comptes à vos enfants. N’exagérons pas ! Chaque chose en son temps, finalisez d’abord le prêt immobilier et dites au conseiller de fixer un nouveau rendez-pour aborder le sujet de l’épargne et de la prévoyance. Rendez-vous auxquel vous répondrez favorablement une fois que vous serez un heureux propriétaire ! Stressé par cette opération immobilière vous serez plus à l’écoute ensuite. Evidemment ne fermez aucune porte car ce banquier sera peut-être votre interlocuteur privilégié pour quelques années.
Pensez comme pour trouver votre bien à vous tourner vers votre courtier qui saura vous trouver le financement idéal en faisant jouer ses connaissances et relations pour vous obtenir les meilleures conditions. Ce seront les derniers frais à prévoir, lisez bien le mandat, et foncez vers votre expert en crédit et assurance.
