Le marché du crédit immobilier est en crise. L’accès à la propriété s’est fortement durci et, plus qu’une demande de prêt sur deux est acceptée par les banques.
La faute à qui ? Au taux d’usure, principalement. Certaines banques ont décidé d’arrêter d’accepter des demandes de prêt pour ne pas fonctionner à perte, d’autres ont même déjà atteint leur objectif de l’année.
Est-ce la fin des prêts immobiliers pour l’année des taux immobiliers 2022 ? Analysons le contexte ensemble.
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Les taux de crédit immobilier en septembre 2022
Les meilleurs taux que nous proposons en septembre 2022
En septembre 2022, les meilleurs taux d’emprunt sont les suivants : 1.40 % sur 7 ans, 1.50 % sur 10 ans, 1.65 % sur 15 ans, 1.85 % sur 20 ans et 2,00 % sur 25 ans.
Aujourd’hui, les taux d’intérêt que nous proposons sont les suivants :
| Durée du prêt | Meilleur taux fixe | Mensualité* | Tendance |
|---|---|---|---|
| 7 ans / 84 mois | 2.70 | 132.13€ | Baisse ↘️ |
| 10 ans / 120 mois | 2.80 | 96.56€ | Baisse ↘️ |
| 15 ans / 180 mois | 3.10 | 72.97 € | Baisse ↘️ |
| 20 ans / 240 mois | 3.20 | 60.33 € | Baisse ↘️ |
| 25 ans / 300 mois | 3.30 | 53.34 € | Baisse ↘️ |
Les taux moyens que nous proposons en septembre 2022
Nos taux moyens en septembre 2022 sont les suivants : 1.65 % sur 7 ans, 1.80 % sur 10 ans, 1.95 % sur 15 ans, 2.00 % sur 20 ans et 2,10 % sur 25 ans.
| Durée du prêt | Taux moyen fixe | Mensualité* | Tendance |
|---|---|---|---|
| 7 ans / 84 mois | 3.30 % | 133 € | Hausse ↗ |
| 10 ans / 120 mois | 3.50 % | 99 € | Hausse ↗ |
| 15 ans / 180 mois | 3.70 % | 72 € | Hausse ↗ |
| 20 ans / 240 mois | 3.90 % | 60 € | Hausse ↗ |
| 25 ans / 300 mois | 4.10 % | 53 € | Hausse ↗ |
L’historique des taux immobiliers depuis 2015
Consultez l’évolution du baromètre des taux de prêt immobilier depuis 2016 :
- TAUX IMMOBILIER 2022
- TAUX IMMOBILIER 2021
- TAUX IMMOBILIER 2020
- TAUX IMMOBILIER 2019
- TAUX IMMOBILIER 2018
- TAUX IMMOBILIER 2017
- TAUX IMMOBILIER 2016
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Le marché des crédits immobiliers en septembre 2022
Comme introduit, le marché de l’immobilier est fortement perturbé.
Selon un sondage mené par l’Association Française des Intermédiaires en Bancassurance (l’AFIB), aujourd’hui, 45% des demandes de prêt sont rejetées.
Pourquoi ?
Les taux immobiliers des banques sont en forte hausse à cause de l’inflation. En effet, l’argent qu’emprunte les banques coûte de plus en plus cher et ces dernières rencontrent des difficultés à exercer leurs marges. Face à l’augmentation des intérêts de l’argent emprunté par les banques à la Banque Centrale Européenne (BCE), elles sont dans l’obligation d’augmenter les intérêts qu’elles appliquent aux particuliers. Ils sont proches voir dépassent même les 2% chez certaines banques.
Cependant, cette remontée fulgurante des taux ne laisse pas assez de marge au coût total des frais liées à l’emprunt (le taux d’assurance, les frais de dossier, de garanties, de notaires et de courtage) et dépasse donc le taux d’usure.
Qu’est-ce que le taux d’usure ? Il correspond au taux d’intérêt maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer. Calculé par la Banque de France, il est révisé tous les trimestres. Le taux d’usure permet de protéger l’emprunteur contre les abus. Une banque qui proposerait un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) supérieur au taux d’usure s’exposerait à des sanctions car le crédit contracté sera considéré comme usuraire, et donc illégal.
Le problème aujourd’hui est que l’évolution du taux d’usure est inégale par rapport à la hausse des taux de crédit. Il ne suit pas la réalité du marché car il augmente très lentement comparé aux taux d intérêts proposé par les banques. Le plafond du taux d’usure est trop bas et pénalise l’accès au crédit. L’ évolution des taux enserre de plus en plus le marché financier.
Pour le 3ème trimestre 2022, le taux d’usure a été fixé à 2,57% pour les emprunts de 20 ans ou plus. Quand certaines banques, sur 20 ans, proposent environ 1,90% pour les meilleurs profils et, 2.05% pour les profils moyens.
| Taux d’usure en vigueur pour un prêt de 20 ans ou plus | Taux proposés par les banques* pour les meilleurs profils** sur 20 ans | Taux proposés par les banques pour les profils moyens sur 20 ans |
| 2.57 % | 1.90 % | 2.05 % |
* En moyenne après analyse des taux de nos banques partenaires
** Nous considérons comme « meilleurs profils » les emprunteurs percevant un revenu annuel de plus de 80 000€.
De part ces taux, nous constatons que la marge de manoeuvre des emprunteurs est fortement amputée et que décrocher un crédit immobilier est de plus en plus difficile.
Qui sont touchés ?
Malheureusement, tous les profils sont touchés (30 à 55 ans). Des dossiers qui étaient accordés il y a 6 mois ne le sont plus aujourd’hui. Nous constatons tout de même que les primo-accédants jeunes et modestes et les emprunteurs de plus de 45 ans sont les plus dérangés par la situation.
Que faire ?
Face à ce problème, l’association l’Union des Intermédiaires de Crédit (UIC) a organisé une manifestation devant la Banque de France le 20 septembre à 11h. Le but est de demander une rehausse exceptionnelle du taux d’usure au trimestre prochain. Certains ont été reçu par le Gouverneur M. François Villeroy de Galhau. Celui-ci a informé dans un post via son profil Linkedin « Compte tenu des données collectées auprès des banques, le taux de l’usure sera ainsi normalement relevé le 1er octobre, de façon bien proportionnée et plus marquée qu’en juin dernier, en accord avec le Ministre de l’économie et des finances Bruno Le Maire. » Voyons voir quel taux sera annoncé.
Si le taux d’usure est justement révisé le 1er octobre, pour le dernier trimestre des taux immobiliers 2022 ; il devrait redonner un souffle d’air au marché immobilier. Certains seraient donc d’avis d’attendre le nouveau calcul du taux d’usure pour procéder à un achat immobilier.
Toutefois, d’autres alternatives peuvent contrer le taux d’usure.
D’abord, nous vous conseillons de procéder à une délégation d’ assurance de prêt immobilier. Vous avez la possibilité de réduire de manière significative le taux de votre crédit en externalisant l’ assurance emprunteur. Les assurances déléguées par les compagnies d’assurance traditionnelles sont entre 2 à 4x moins chères que les assurances groupe des banques.
Ensuite, nous vous conseillons de contracter un taux variable. Un taux variable capé peut vous permettre de contourner l’usure grâce à un taux nominal plus bas à la signature de l’offre de prêt.
De plus, nous vous conseillons de choisir la garantie la moins coûteuse. En négociant à la mise en place du prêt immobilier une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, vous pourrez gagner plusieurs centaines d’Euros.
Enfin, nous vous conseillons de confier votre projet immobilier à un courtier. Pour votre compte, l’intermédiaire en courtage négociera l’ensemble des leviers cités auprès de ses partenaires pour vous obtenir les meilleures offres de prêt. D’ailleurs avec CREDIXIA, expert courtier immobilier depuis 1999, vous payez les frais de courtage les moins chers du marché qu’à la concrétisation de votre projet immobilier, ce qui aura moins d’impact sur votre TAEG.
