Le compromis de vente terrain (ou la promesse unilatérale de vente terrain) est un avant-contrat qui présente l’engagement synallagmatique du vendeur et de l’acquéreur sur la transaction. Il détermine les conditions précises dans lesquelles s’effectuera la vente finale du terrain.
Le compromis de vente terrain est un document non obligatoire mais indispensable. Il est recommandé que sa rédaction soit faite par un professionnel de droit (comme un notaire) car, cet engagement entraine des conditions pouvant avoir de lourdes conséquences pour les parties.
Constituer un dossier de compromis de vente correct
Le compromis de vente pour l’achat d’un terrain doit être rédigé en deux exemplaires originaux avec les informations suivantes :
- Le prix du terrain,
- L’accord des parties,
- Les conditions générales et particulières de transaction,
- Les conditions suspensives, si existent,
- La date de signature de l’acte définitif de vente.
Il existe d’ailleurs différents type de compromis de vente terrain, en fonction de la localisation du terrain et, s’il est constructible :
- Terrain en lotissement,
- Terrain constructible et libre,
- Terrain non constructible.
Enfin, il est obligatoire que les documents légaux suivant figurent ou doivent être joints au compromis de vente terrain :
| Information | Définition |
|---|---|
| La fiche d’identité du terrain | Soit les références cadastrales, la date de l’ancien acte de vente, le nom de l’ancien propriétaire, la surface exacte du terrain et les références du bornage |
| L’existence de servitudes | Publique ou privée, la servitude représente le droit de profiter d’une partie de la propriété et est donc surjette à modifier la valeur du terrain |
| L’existence d’hypothèque | Attestation de non-hypothèque jointe à la promesse de vente du terrain |
| Étude de sol | Annexée à la promesse, elle stipule les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux |
| État des nuisances sonores aériennes | Doit être annexé à la promesse si terrain se situant dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit |
| Règlement, cahier des charges et permis d’aménager | Si le terrain à bâtir est situé dans un lotissement, au moins l’un de ces deux documents doit être annexé à la promesse. |
Les conditions pour un compromis de vente terrain viable
La durée de validité d’un compromis de vente terrain est de 18 mois ; au-delà de ce délai de 18 mois, le compromis devient obligatoirement un acte authentique devant être signé chez le notaire. La rupture de celui-ci peut entraîner des dommages et intérêts.
Lors de la signature du compromis de vente terrain un séquestre, l’acompte du compromis de vente, sera demandé à l’acquéreur. Le séquestre est une indemnité d’immobilisation qui vaut pour réservation officielle du terrain. Dans le cadre de l’achat d’un lotissement, le séquestre ne doit pas dépasser 5% du montant du prix de vente. Concernant l’achat d’un terrain isolé, l’acompte peut s’élever jusqu’à 10%.
Le montant du séquestre versé par l’acheteur est directement imputé sur le prix de vente final.
Attention de respecter les délais du compromis de vente terrain
Généralement, signer un compromis de vente terrain amène à la signature de l’acte authentique chez le notaire au bout de 3 mois. Également, il existe la signature de compromis de vente sans notaire appelé compromis de vente sous seing privé. Nous conseillons de confier la rédaction de votre compromis de vente à un notaire qui stipulera aisément les mentions obligatoires. Si vous souhaitez procéder à un acte sous seing privé vous pouvez contracter votre compromis de vente en agence. La signature du compromis de vente ou de la promesse de vente marque le moment où la vente devient effective. En effet, il existe une différence entre le compromis de vente et la promesse de vente.
Lors de la signature du compromis de vente terrain, il est important de négocier le conditions suspensives afin que l’acheteur et le vendeur se prémunisse de tout imprévu.
Dans le cadre d’un compromis de vente terrain, les conditions suspensives généralement négociées sont les suivantes :
- Le permis de construire : Il est surement la clause la plus importante dans le cadre de l’achat d’un terrain à bâtir. En effet, acquérir un terrain ne garantit en rien que le projet de construction est viable,
- Le certificat d’urbanisme opérationnel : Il stipule l’ensemble des règles d’urbanisme applicables au terrain, il détaille certaines informations capitales comme la présence du terrain dans une zone soumise au droit de préemption ou le montant des taxes d’urbanisme,
- L’étude de sol : Il permet de connaître les traces d’une pollution antérieure, voire d’envisager la construction de fondation en cas de sous-sol instable ou en pente,
- L’obtention du prêt : C’est la condition suspensive la plus fréquente des compromis de vente d’un terrain étant donné que la plupart des acheteurs doivent avoir recours à un prêt bancaire pour l’achat d’un terrain. L’achat final du terrain est conditionné par l’obtention du prêt immobilier bancaire.
En clair, cela veut dire que l’achat du terrain est conditionné par l’une de ces conditions générales. Les conditions suspensives doivent être négocié d’un commun accord entre les deux parties : l’acheteur et le vendeur. Le délai légal des conditions suspensives est de 30 jours.
Selon la loi « Macron » du 6 août 2015, le délai de rétractation du compromis de vente terrain est de 10 jours à partir de la date de signature du compromis de vente. La rétractation dois se faire sous lettre recommandée ou bien en lettre en remise main propre. Le délai de rétractation est applicable que pour le compromis de vente d’un terrain situé dans un lotissement. Dans le cadre de l’achat d’un terrain non-rattaché à un lotissement, soit un terrain isolé, aucun délai de rétractation n’est prévu par la loi. Les parties prenantes de la transaction peuvent néanmoins le prévoir par le biais d’une clause contractuelle. En effet les règles concernant la vente d’un terrain situé en lotissement sont différentes de celles qui s’appliquent à la vente d’un terrain isolé.