La signature du compromis de vente représente l’engagement de l’acheteur et du vendeur sur les conditions de la transaction du bien immobilier. Il est un avant-contrat précédant la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Toutefois, il arrive que la vente soit renoncée par l’une des parties.
Découvrez ce qu’il faut savoir sur les conditions de rétractation d’un compromis de vente.
Les conditions de rétractation d’un compromis de vente
Que vous ayez signé un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente, vous pourrez exercer votre droit de rétractation de la même manière. Car en effet, il existe des différences entre le compromis de vente et la promesse de vente.
L’acheteur dispose d’un droit de rétractation de 10 jours calendaires incompressibles ; sans avoir besoin de justifier d’un motif particulier et de dédommager le vendeur. Ce délai légal de rétractation a été promulgué par la loi Macron du 8 août 2015 ; auparavant l’acheteur disposait de 7 jours.
Le séquestre, acompte du compromis de vente (également appelé « dépôt de garantie ») versé par l’acheteur doit lui être restitué en totalité dans un délai de 21 jours, à partir du lendemain de la date de rétractation. Par contre, si l’acheteur renonce à la vente sans motif valable après le délai de rétractation, le compromis de vente sera un motif de faute de clause pénal qui amènera à l’annulation de l’acquisition et au dédommagement du vendeur, souvent entre 5 à 10 % du prix du bien.
Du côté du vendeur, celui-ci ne bénéficie pas du droit de rétractation. Lorsque le compromis de vente est signé, il engage le vendeur qui ne peut revenir sur sa décision. S’il conteste la vente, l’acheteur peut demander l’exécution forcée de la vente devant le tribunal.
Le droit de rétractation permet à l’acheteur un délai de réflexion afin d’accepter ou bien de renoncer à la transaction. Ce délai de 10 jours permet également de réévaluer les documents fournis par le vendeur dans le Dossier de Diagnostics Techniques.
Comment sont calculés les 10 jours de rétractation d’un compromis de vente ?
Le décompte des 10 jours de rétractation commence à partir du lendemain de ma signature du compromis, sous réserve que l’ensemble des pièces obligatoires à fournir à l’acquéreur lui aient été remise au plus tard le jour de la signature du compromis de vente. Si cela n’est pas le cas, le délai de rétractation de l’acquéreur commencera à partir du lendemain de l’envoi des pièces requises.
Note : Si le 10ème jour tombe un jour férié ou chômé alors, la fin du délai de rétraction du compromis de vente est reporté au 1er jour ouvrable suivant. Les jours fériés compris durant le délai de rétraction du compromis de vente de 10 jours sont décomptés. Également, si le dernier jour de réflexion est un samedi et/ou un dimanche le délai sera prolongé au 1er jour ouvrable suivant.
Comment procède-t-on réellement à la rétractation d’un compromis de vente ?
Pour se rétracter, il suffit que l’acheteur adresse un courrier à son vendeur en recommandé avec accusé réception l’informant de sa volonté de renoncer à la vente immobilière, avant l’expiration du délai. En outre, si l’acheteur ne fait aucun retour durant les 10 jours, celui-ci est alors définitivement engagé.
Si la rétractation de l’acheteur est faite en lettre avec remise en main propre, le délai de rétraction de 10 jours débute le lendemain de la remise en main propre au notaire ou l’ agent immobilier en charge de la transaction (dans le cadre d’un compromis de vente en agence immobilière), dans le cadre d’une signature de compromis de vente sous seing privée, donc signer l’acte du compromis de vente sans notaire.
Les motifs valables de rétractation d’un compromis de vente
Une fois le délai de rétractation écoulé, l’acheteur peut toujours annuler sa transaction si des clauses suspensives ont été convenues entre le vendeur et l’acheteur durant les négociations et donc, stipulées dans le compromis de vente signé par les deux parties.
Par exemple, si l’acheteur à recours à une demande de prêt immobilier pour financer son acquisition, la condition suspensive d’obtention de crédit (loi Scrivener II du 13 juillet 1973) devra être obligatoirement mentionnée dans le compromis (et ce, depuis 1979). Cette condition suspensive d’obtention de crédit permettra à l’acheteur de renoncer à son achat et récupérer son dépôt de garantie si l’établissement prêteur refuse de prêter la somme nécessaire, le cas échéant prouvée par une attestation de refus de prêt.
D’ailleurs, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour procéder à ses demandes de prêt et de deux mois pour fournir une offre de prêt. Enfin, la constatation face à des vices cachés et à l’existence de vices de consentement peuvent aussi annuler la signature d’un compromis de vente.
Le délai de rétractation s’applique pour les ventes concernant un bien immobilier résidentiel, dont les VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et les location-accession.