Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage le vendeur et l’acheteur ou par des tiers mandatés (des professionnels de l’immobilier, par exemple) à donner leur consentement mutuel pour la vente à venir, avant la signature de l’acte authentique.
Cet avant-contrat peut s’appeler compromis de vente ou promesse de vente : découvrez leur différence.
Le compromis de vente sans notaire est possible et légal. Sans la présence d’un notaire, on parle de compromis de vente sous seing privé. Soit une convention établie et écrite par seulement les deux parties elles-mêmes.
Il est néanmoins possible de confier la rédaction du document à des tiers mandatés, comme à des agences immobilières. Attention, il est impératif que le document respecte les mêmes contraintes de forme et de contenu qu’un compromis de vente réalisé chez le notaire ; plusieurs modèles sont disponibles en ligne.
La vente est dite « parfaite » lorsqu’un contrat affirme l’accord entre un acheteur et un vendeur. La signature du compromis de vente est la première étape d’un achat immobilier.
« La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »
Article 1589 du Code Civil de 1804
Les modalités du compromis de vente sans notaire sont libres : c’est au vendeur de proposer sa version à l’acheteur, puis ensemble, ils se mettent d’accord sur les clauses et conditions suspensives qui les engagent.
Dans la majorité des cas, la signature de compromis de vente se fait chez le notaire ; si tel est le cas, cet avant-contrat prendra la forme authentique. Le notaire est un officier public qui donne au compromis de vente une forme d’acte authentique représentant une promesse synallagmatique de vente. Cette solution est plus sécurisante et facilite les démarches administratives.
La signature d’un compromis de vente sans notaire est envisageable mais ce document contracté entre deux particuliers n’aura pas de qualification authentique comme tout document établis par un officier public. Soyez rassurés, la signature d’un compromis de vente sans notaire ne remet pas en cause la validité de la promesse unilatérale de vente.
À savoir, à la notification du compromis de vente par lettre recommandée avec accusé de réception, les parties disposent d’un délai de rétractation de compromis de vente de 10 jours, conformément à l’article L271-1 du Code de l’Habitation et de la Construction.
Les avantages du compromis de vente sans notaire
D’abord, signer un compromis de vente sans notaire permet de contracter un accord plus rapidement, sans attendre de rendez-vous chez le notaire. Car, quelques fois durant certaines périodes de l’année, il est difficile de trouver un rendez vous chez le notaire rapidement.
Également, signer un compromis de vente sans notaire permet de faire des économies. En effet, signer un compromis de vente sans notaire entre particuliers ne coûte rien. Cependant chez le notaire, cet acte à un coût. Il n’existe pas de tarif déterminé, il peut facturer des frais pour le compromis de vente ou intégrer le coût de cette formalité à ses honoraires finaux.
Outre ces atouts, il existe des limites au fait de signer un compromis de vente sans notaire.
Les limites du compromis de vente sans notaire
Si la présence d’une erreur dans une condition de fond ou de forme est relevé dans le compromis de vente, celui-ci ne sera pas valide et les délais de traitement vont donc se rallonger.
Certes la signature du compromis de vente sans notaire permet de gagner du temps mais, avec la présence d’un notaire en tant que professionnel du droit juridique et immobilier, il n’existe aucune marge d’erreur. En effet, la rédaction d’un compromis de vente est propre et personnelle à chaque situation des emprunteurs.
En faisant le choix de signer un compromis de vente sans notaire, vous vous exposez à certains danger. En effet, sans notaire vous ne disposez pas de conseils juridiques et administratifs professionnels et donc, vous ne serez pas dans la capacité d’ajouter des clauses et conditions suspensives potentielles qui vous protègeront. Cela peut être le cas avec une clause qui annule la vente en cas de non obtention d’un permis de construire.
D’ailleurs, depuis la Loi Alur de 2014, la liste des documents obligatoires à annexer au compromis en vente a augmenté. On parle du Dossier de Diagnostic Technique. Dans la liste des documents à annexer à la vente immobilière, on compte :
- Diagnostic amiante
- Diagnostic plomb
- Diagnostic termites
- Diagnostic gaz
- Diagnostic électricité
- Diagnostic de performance énergétique
- État des risques et pollutions
D’autres documents sont obligatoires pour les logements en copropriété ; pour cela les vendeurs doivent s’adresser au syndic de copropriété. Ces documents informent mieux l’acheteur sur les informations techniques du bien acheté, tel est le cas pour un compromis de vente pour l’achat d’un terrain. En cas d’oubli de documents, la validité du compromis de vente peut être mise en cause. En cas de modification, un avenant au compromis de vente est nécessaire.
Souvent, l’acquéreur verse un acompte : le séquestre au vendeur, appelé Indemnité d’Immobilisation (généralement entre 5% et 10% du prix de la vente), correspondant à un montant du prix de vente déterminé par les parties. Cette pratique n’est pas obligatoire mais permet à l’acheteur de démontrer sa bonne foi et de proposer une garantie au vendeur.
La signature de l acte définitif ne peut, par contre, pas se passer d’un notaire, le document d’un recevoir l’aval d’un notaire ; elle a lieu environ 3 mois plus tard chez le notaire
Les alternatives au compromis de vente sans notaire
Si vous ne souhaitez pas avoir recours à un notaire, il existe l’alternative de faire appel et rédiger son compromis de vente en agence immobilière, pour limiter la rédaction hasardeuse du compromis de vente et l’oubli de documents de diagnostic immobilier.
Vous pouvez également trouver des modèles de compromis de vente en ligne.