Un compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier, qu’en à l’acheteur, le lui acheter. Toute vente immobilière est précédée de la signature de cet acte préliminaire qui permet aux deux parties de fixer leurs conditions suspensives concernant la transaction.
Légalement, il est non obligatoire de se rendre chez un notaire pour signer un compromis de vente entre le vendeur et l’acheteur ; la signature de cet avant-contrat sans la présence d’un officier public s’appelle le « compromis de vente sous seing privé » (ou « compromis de vente sous signature privée ou alors signature de compromis de vente sans notaire).
Nous vous conseillons, cependant, de contracter votre compromis de vente auprès d’un notaire pour éviter les risques liés à un acte non-notarié.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente sous seing privé ?
Un compromis de vente sous seing privé est un avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente) qui scelle l’accord entre le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier. En effet, il existe une différence entre le compromis de vente et la promesse de vente.
Régi par l’article 1372 du Code Civil, la signature de l’ acte sous seing privé est un acte juridique directement réalisé par le vendeur et l’acheteur sans que l’une de ces parties ne soit qualifiée d’officier public.
« L’acte sous signature privée, reconnu par la partie à laquelle on l’oppose ou légalement tenu pour reconnu à son égard, fait foi entre ceux qui l’ont souscrit et à l’égard de leurs héritiers et ayants cause. »
Article 1372 du Code Civil
Le compromis de vente sous seing privé peut être signé directement entre particuliers. Cette méthode est plus rapide mais aussi plus risquée car en l’absence d’un officier public, celui-ci ne peut pas tenir compte de la forme du contrat, des clauses suspensives et des annexes obligatoires le jour de la signature.
Le compromis sous seing privé n’engage pas de démarche fiscale, les seuls frais à engager pour l’acquéreur sont pour le notaire, les frais de notaire pour la signature.
Le coût de la rédaction de l’avant-contrat de compromis de vente sous seing privé est compris dans la commission de l’ agent immobilier ou dans les émoluments du notaire, chez qui sera signée l’ acte authentique définitif.
Le compromis de vente sous seing privé est l’étape centrale de la vente. Elle détermine les conditions de la transaction et la date à laquelle sera signé l’acte de vente définitif.
Il existe aucune obligation légale de signer un compromis chez le notaire, aucune loi n’indique que la présence d’un professionnel ou que le recours à un notaire soit nécessaire. Les parties sont libres de choisir la forme de compromis qu’elles souhaitent signer, ayant la même valeur légale, comme le compromis de vente pour l’achat d’un terrain.
En revanche, l’acte de vente final lui doit être obligatoirement signé devant un notaire, c’est une condition indispensable à l’enregistrement administratif et cadastral de la vente du bien. En effet, seul le notaire est habilité à faire ratifier la transaction auprès des services de la publicité foncière. La forme « authentique » notariée est la seule autorisée pour l’acte de vente définitif.
La durée de validité d’un compromis de vente sous seing privé est conjointement déterminée entre l’acquéreur et le vendeur. Le délai maximum (généralement 3 mois) doit être raisonnable pour ne pas trop contraindre les deux parties : le vendeur souhaitant vendre sa propriété et l’acquéreur devant posséder les fonds liés à l’obtention d’un crédit immobilier.
À savoir, à la signature de l’avant-contrat de compromis de vente : vous disposez d’un délai de dix jours incompressible durant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement ; par lettre recommandée avec avis de réception.
Les avantages du compromis de vente sous seing privé
Le compromis de vente sous seing privé présente l’avantage d’être plus rapide que si vous passez devant un notaire.
Il est courant d’avoir des difficultés à obtenir un rendez-vous avec son notaire qui est très occupé. Cela peut donc retarder la signature du compromis de quelques semaines ; phénomène assez frustrant pour l’emprunteur car, nous savons que le temps est précieux lors des étapes d’un achat immobilier.
Les points de vigilance du compromis de vente sous seing privé
L’importance de la présence d’un notaire lors de la signature du compromis de vente sous seing privé
Le notaire représente un officier public spécialisé dans l’enregistrement d’actes juridiques : s’en passer est forcement un risque pour les deux parties.
Comme énoncé, le compromis de vente sous seing privé est un acte de nécessitant pas forcément la présente d’un notaire et pouvant donc, être signé directement et seulement antre l’acheteur et le vendeur.
Cependant, la présence d’un notaire permet d’éviter des écueils qui pourraient menacer la réalisation même de la vente sans notaire du bien. Grâce à son devoir de conseil juridique, le notaire peut rédiger un compromis de vente sur-mesure, avec des clauses équilibrées entre acheteurs et vendeurs en s’adaptant à la situation de chacun.
Signer un compromis de vente chez le notaire permet de garantir que le contrat inclut les clauses suspensives adéquates. Cela évite les impasses légales, sécurise la transaction pour les deux parties et facilité le dépôt de garantie.
Nous vous recommandons d’avoir recours à un notaire pour une transaction plus sûre. D’autant plus que la rédaction d’un compromis de vente est dite gratuite : les frais engendrés sont intégrés aux honoraires demandés par le notaire pour la signature définitive. Son montant varie entre 5% et 10% du montant du bien, voire moins.
Les pièces annexes au dossier lors de la signature du compromis de vente sous seing privée
Depuis la loi ALUR de 2014, le nombre documents annexes requis au compromis de vente sous seing privé a augmenté. Le propriétaire doit présenter plusieurs diagnostics techniques immobiliers obligatoires. En plus, il doit fournir des documents officiels comme les titres de propriété, les références cadastrales et le dernier acte de vente. Dans le cadre d’un achat en copropriété, il doit fournir des documents permettant à l’acquéreur d’être renseigné sur la situation du syndic, de la structure à partager et des assemblées générales.
S’il manque un document annexe obligatoire, cela pourrait retarder le processus, et notamment le délai de rétractation du compromis de vente de l’acquéreur. Pire, oublier un diagnostic obligatoire peut avoir des conséquences dramatiques pour la vente immobilière. En cas de vice caché, l’acquéreur pourrait assigner le vendeur en justice et solliciter une annulation de vente ou une révision de son prix de vente.
On ne compte pas moins de 9 diagnostics obligatoires, mais selon les dispositions de la propriété, ils ne sont pas tous à réaliser en même temps. Ces diagnostics obligatoires forment le Dossier de Diagnostics Techniques.
D’ailleurs, la signature du compromis de vente s’accompagne du versement de l’acheteur d’un séquestre, l’acompte du compromis de vente, généralement fixé entre 5% et 10% du prix de vente.
Les clauses suspensives du compromis de vente
Chaque compromis de vente possède ses propres clauses suspensives. Elles stipulent les conditions suspensives sine qua non à la réalisation de la vente. Ces conditions sont décidées d’un commun accord entre l’acquéreur et le propriétaire pour prévoir la nullité de l’avant-contrat si des événements surviennent avant la vente définitive (par exemple, un refus de prêt ou une clause de dédit permettant à l’une des parties de renoncer sans motif à la vente, dédommageant l’autre partie d’une somme préalablement convenue ( pratique tout de même assez rare).
Quelques alternatives à la signature du compromis de vente
Utiliser un modèle de compromis de vente
Vous avez la possibilité d’utiliser un des modèles de compromis de vente disponibles sur Internet. Cependant, en vérifiant la mise en forme légale et si tous les éléments indispensables sont repris dans celui-ci.
Afin de vous faciliter l’ensemble des démarches liées à votre projet immobilier, nous vous conseillons de bénéficier du suivi d’un courtier immobilier tel que CREDIXIA, vous garantissant le meilleur taux crédit ainsi qu’un accompagnement jusqu’à votre signature finale chez le notaire.
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Utiliser une agence immobilière comme intermédiaire
Vous avez également la possibilité de signer votre compromis de vente en agence immobilière. Celle-ci peut se charger de rédiger le compromis de vente. Cette solution n’offre pas autant de garanties que le recours auprès d’un notaire.