La superficie annoncée aux acheteurs doit être mesurée dans les règles de l’art. A défaut, l’acquéreur peut obtenir une réduction du prix de vente.
Fini, les superficies fantaisistes ! Depuis le 19 juin 1997, si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété, sa superficie – si elle est d’au moins 8m² – doit figurer dans tous les documents relatifs à la vente, c’est à dire dans l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) et dans l’acte authentique. C’est le principe posé par la loi Carrez.
Si ce principe n’est pas respecté, et donc si la superficie n’est pas mentionnée dans l’acte de vente notarié, vous pouvez demander au juge la nullité de celui-ci, dans un délai maximal de 1 mois à compter de la signature. Si la superficie a été omise dans l’avant-contrat et si vous n’avez pas encore signé l’acte définitif, vous avez aussi la possibilité de demander la nullité de la promesse ou du compromis de vente. En revanche, si elle a été oubliée dans l’avant-contrat mais qu’elle figure dans l’acte authentique que vous avez signé depuis, vous ne pouvez plus demander la nullité de la vente.
Diminution du prix de vente
Une autre sanction est prévue si le chiffre fourni est erroné. En effet, si la superficie réelle du logement est inférieure de plus de 5% à celle qui est indiquée dans l’acte authentique ou dans l’avant-contrat, vous pouvez, dans un délai maximal de 1 an à compter de la signature de l’acte de vente, demander au juge une diminution du prix de vente, proportionnelle aux mètres carrées annoncés en trop. Le calcul est le suivant : (prix de vente du bien : superficie mentionnée) x (superficie mentionnée – superficie réelle).
Exemple
L’acte de vente mentionne une superficie de 100 m² pour un prix de 150 000 €. La superficie « loi Carrez » du logement est en réalité de 94 m² seulement. L’acheteur est en droit d’exiger une diminution du prix de 6% soit 9 000€. En revanche, si la superficie réelle était de 95 m², l’écart ne dépassant pas 5% il n’aurait alors aucun recours.
Attention
Une erreur éventuelle ne joue qu’en faveur de l’acquéreur, jamais en faveur du propriétaire. Si la superficie réelle est supérieure à celle qui est exprimée dans l’acte, le vendeur ne peut en aucun cas exiger un supplément de prix pour ces mètres carrés « oubliés ».
Des règles précises pour mesurer
La loi Carrez fixe des règles précises pour le calcul de la surface. Cela doit figurer dans un avant-contrat et dans un acte de vente. Cela peut donc induire une réduction de prix.
Seule doit être mesurée la superficie des planchers des locaux clos et couverts, ce qui exclut les balcons et les terrasses.
Les espaces en renfoncement dans un mur à l’endroit où sont les fenêtres (murs cloisons marches et embrasures de porte) ne doivent pas être prises en compte, pas plus que celles des planchers des parties des locaux d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
Dans le cas de maisons individuelles mansardées dans une copropriété horizontale (lots de copropriété), par exemple, ce calcul minutieux peut réduire considérablement la superficie annoncée du bien si son propriétaire a omis d’appliquer ces règles.
Enfin, il ne faut tenir compte ni des annexes, caves, parkings, emplacements de stationnement et garages, ni des lots ou fractions de lot d’une superficie (mesurée suivant les règles de la loi Carrez) inférieure à 8 m² (certaines chambres de bonne).
Des litiges à la clé
Ces règles ne sont pas toujours simples à appliquer. Par exemple, si la loi Carrez ne tient pas compte des caves, ce n’est pas le cas pour les locaux en sous-sol, car certains sont habitables ou susceptibles d’être utilisés à des fins commerciales.
Ainsi, la Cour de cassation a jugé qu’un dégagement de plus de 8 m² en sous-sol et une salle de jeu de 11,50 m² devaient être inclus dans la surface privative du logement au sens de la loi Carrez (surface loi Carrez).
Elle a aussi jugé qu’un local en sous-sol qui constituait un local commercial annexe et celui du rez-de-chaussée (auquel il était directement relié) composait une partie importante du local commercial dans son ensemble et devait être inclus dans la superficie privative figurant dans l’acte de vente.
A contrario, la Cour de cassation a jugé qu’un local sans fenêtre en parpaings bruts, accessible seulement par marches et cages d’escalier est qualifié de « chaufferie » par le règlement de copropriété ne devait pas être compris dans la superficie annoncée dans l’acte.
De même, une véranda couverte mais installée sur une partie commune à jouissance exclusive ne constitue pas une partie privative au sens de la loi Carrez.
Comment calculer la superficie d’un logement ?
Pour calculer la superficie du logement au sens de la loi Carrez, le vendeur n’est pas obligé de faire appel à un professionnel. Il peut mesurer son logement lui-même.
Mais, plus le bien est petit, plus il est délicat de ne pas dépasser la marge d’erreur de 5% autorisée. Pour un studio de 20 m², une erreur de 1,10 m² suffit pour dépasser ce seuil ! Dans certains logements, dotés de pièces au dessin compliqué, la mesure peut se révéler complexe.
Il est alors préférable de jouer la prudence et d’indiquer dans l’acte une superficie légèrement inférieure à celle que l’on a soi-même mesurée, cela pour avoir une marge de sécurité, et ce n’est en général pas pour autant que l’acheteur refusera d’acquérir le bien au prix indiqué.
Autre solution : faire appel à un professionnel, qui engage sa responsabilité vis-à-vis du vendeur en cas d’erreur.