Le Prêt Achat Revente est un prêt à taux fixe, utilisé pour les opérations d’achat revente. Il permet de financer une nouvelle acquisition avant la revente d’un bien immobilier, souvent le premier achat immobilier. Ce type de prêt immobilier évite le prêt relais et accorde un délai de 2 ans pour revendre le bien. Il est possible de contracter un pret transferable sur le prêt achat revente.
Dès le départ est prévu un remboursement prévisionnel d’un montant maximal de 80 % (en général) du prix du bien à vendre, montant déterminé suite à une expertise. Il intervient, au maximum, 24 mois après le départ du crédit en cours (période de revente).
Le prêt achat revente est applicable à tout type de prêt immobilier : pret immobilier auto entrepreneur ou pret fonctionnaire.
Cependant, les frais de notaire ne sont pas compris pour racheter votre crédit immobilier.
Les avantages du prêt ACHAT REVENTE
Le pret achat revente possède de nombreux avantages comme :
- D’investir dans un nouveau bien sans attendre d’avoir vendu l’ancien logement.
- De bénéficier d’un seul prêt, dont le capital restant dû représente une seule offre et une mensualité déterminée pour toute la durée du prêt.
- Que le remboursement prévisionnel soit exonéré d’indemnités de remboursement anticipé.
- D’avoir un accompagnement personnalisé de la souscription d’une offre de prêt jusqu’à la vente de votre bien
Si un bien est en cours de financement, le prêt achat revente se révèle plus intéressant que le prêt relais.
En effet, le prêt relai considère comme un apport personnel la somme remboursé de l’ancien logement. A l’inverse, le prêt achat revente évalue l’apport personnel à 70-80 % de la somme totale du bien. Si la somme à rembourser reste la même, le seuil du taux des 33% d’endettement est beaucoup plus bas, ce qui facilite l’investissement d’un nouveau projet immobilier.
Pouvoir acheter sans avoir vendu ?
Aujourd’hui, 40% des acquéreurs mènent simultanément une opération d’achat et de revente, tel est le cas pour le rachat de soulte divorce. Dans 25 % des cas, ils ont recours à un prêt relais.
Or, certaines banques n’acceptent plus les dossiers avec prêt relais ou incitent les personnes concernées à vendre avant d’acheter un nouveau bien. Ces restrictions permettent d’éviter les dérives du prêt relais classique.
Les banques ont tendance à réviser à la baisse l’évaluation des biens. Leurs inquiétudes quant à l’évolution du marché résidentiel les poussent à réduire le montant de la ligne de crédit relais accordé par rapport au montant d’expertise. Cela empêche souvent de souscrire à un nouvel emprunt ou de procéder à un rachat pret travaux. En général, les banques prennent 70% de la valeur du bien en vente.
Par exemple
Dans le cas où, un couple de propriétaire possède un bien actuel estimé à 200 000 euros, dont le capital restant dû est de 100 000 euros, leurs mensualités s’élèvent à 830 euros par mois.
La valeur du nouveau bien qu’ils convoitent est de 310 000 euros (frais de notaire et garanties inclus).
Le revenu du ménage s’élève à 4 300 euros par mois. Ces derniers avait fait un apport de 20 000 euros.
Afin d’effectuer un prêt achat revente, la banque calcule le montant du pret relais auquel ils ont droit, en prenant compte de 70% de la valeur du bien, soit :
200 000 x 0.70 = 140 000 euros : la somme qui sera remboursée en une seule fois à la vente du bien.
Afin de calculer le montant du nouveau crédit : 310 000 (financement du bien convoité) + 100 000 (capital restant dû de l’ancien crédit) + 2 000 (indemnités de remboursement de l’ancien crédit) – 20 000 (apport personnel) – 140 000 (montant du pret relais) = 252 000 euros
Pour 252 000 euros au taux de 2.80% sur 20 ans, les nouvelles mensualités seront de 1 372.49 euros par mois.
Cela représente un taux d’endettement de 32% donc d’obtenir un pret achat revente et d’acquérir le nouveau logement.
À savoir que, les organismes prêteurs ne contractent pas les dossiers au-dessus de 33% d’endettement. Cela n’aurait pas été possible pour un crédit relais traditionnel car l’endettement frôle des 50%.
La solution CREDIXIA pour le prêt achat revente
Le crédit Achat-Revente proposé par CREDIXIA est un prêt unique qui permet aux emprunteurs de financer, avec un seul et même prêt un changement de résidence suivant les conditions suspensives. Il associe une partie relais qui sera remboursé par anticipation grâce à la revente du bien et une partie long terme qui couvre le besoin de financement supplémentaire.
Le client a 2 ans pour vendre son bien dans les meilleures conditions possibles. Une fois la vente faite, le client a la possibilité de garder jusqu’à 20% du montant de la vente ou réinjecter la totalité de la vente dans son pret bancaire. Cela lui permet de diminuer soit la durée ou soit la mensualité.
Astuce CREDIXIA : Dans ce type de produit, le client a tout intérêt à vendre un peu moins cher son bien, mais plus rapidement, afin de réaliser une économie importante sur le coût du crédit immobilier.
Pour récapituler :
Vous avez acheté un nouveau bien immobilier car vous avez eu un coup de cœur 😊 le vendeur a accepté votre prix ! Il ne reste plus qu’à signer le compromis alors pour le signer, vous avez pris rendez vous avec votre banque et là l’horreur, votre conseiller vous dit que ce n’est plus possible avec votre bien actuel que vous n’avez pas vendu…Il me dit qu’il ne peut pas mettre de différé le temps de la vente, me parle de taux d’endettement supérieur à 35%, de 70% pour le prêt relais, il m’embrouille, il me noie, je suis perdu mais surtout complètement désespéré !!!
Pour éviter ce genre de désagrément et surtout de déception, avant de visiter un bien et de mettre une option, en plus de votre banque, demandez l’avis d’un expert en crédit. CREDIXIA, coutier en prêt immobilier saura vous dire, sous 24 heures, après étude de votre dossier, si oui ou non vous pouvez vous engager
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LE PRET ACHAT REVENTE
Ne vous découragez pas, nous avons la solution. Il existe depuis 2014 des formules appelées prêt achat-revente ou prêt relais-rachat.
QU’EST-CE QUE LE PRET ACHAT-REVENTE ?
Le crédit achat-revente est une alternative au prêt relais. Il vous permet de regrouper votre ancien prêt immobilier et le nouveau pour avoir à payer qu’une seule mensualité.
La banque reprendra votre encours de prêt actuel ajouté au montant de la nouvelle acquisition, déduction faite du montant du prêt relais qui sera calculé entre 70 et 80% du montant des estimations de votre résidence principale. (la banque prendra l’estimation la plus basse pour minimiser son risque). La banque vous demandera un apport sur l’opération épargne ou donation dont vous disposez à la demande du prêt achat-revente. Cet apport sur l’opération financera les frais annexes de votre projet comme les frais de notaire, de garanties…
La fusion des prêts fera, grâce à une seule échéance, de respecter le taux d’endettement de 35%. Taux à respecter pour que la banque marque un accord sur votre demande de prêt achat-revente
Ce prêt achat-revente peut avoir une durée maximum de 25 ans maximum. Il est possible de le mettre en place pour l’achat d’une résidence principale, locative ou secondaire, que le bien à financer soit dans l’ancienou dans le neuf (VEFA). Pour un financement en VEFA ou un achat dans l’ancien avec des travaux importants, il pourra être mis en place un préfinancement le temps de la construction, le prêt sera alors sur une durée de 27 ans.
LES PHASES DU PRET ACHAT-REVENTE
- Avant la revente du bien
L’avance de fonds qui vous est accordé par le prêt relais est sur une durée de 12 mois renouvelable 1 fois. Sur cette ligne de prêt, vous devrez payer à minima les assurances mensuellement, les intérêts pourront être capitalisés en fin de prêt, donc à la vente de votre bien. Sur le prêt immobilier (durée entre 5 et 25 ans), vous rembourserez tous les mois des intérêts, la cotisation de l’assurance emprunteur et du capital.
- Après la vente de votre bien objet du financement
Le prêt relais est remboursé dans sa totalité, et il vous restera en poche 20 à 30% issue de la vente, si vous avez vendu aux prix de l’estimation la plus basse. Ces fonds pourront être placés, consommés à votre guise ou injectés dans le prêt immobilier. Si vous décidez de rembourser une somme issue de la vente dans votre prêt immobilier, vous pourrez réduire la durée ou le celui du montant des échéances. Les pénalités de remboursement seront offertes si le remboursement partiel est fait dans les 6 mois après revente.
A noter que si toutefois vous vendiez avant d’acheter et ce au moins 20 jours avant la signature du nouveau bien, vous aurez l’apport nécessaire, le prêt relais n’aura pas lieu d’exister, le notaire remboursera la banque qui vous avait fait le prêt sur le bien vendu, seul le prêt immobilier long terme sera mis en place. Vous économiserez le cout de la garantie et de l’assurance emprunteur.
Cela doit vous paraitre bien compliqué c’est normal, seules quelques banques pratiquent le prêt achat-revente, il faut bien connaitre le marché et les particularités des banques. Pour CREDIXIA, c’est son domaine, expert en prêt immobilier, il vous expliquera tout avec des propositions et des conseils affinés