Dans la vie, on connait tous des situations difficiles, des séparations, des divorces des décès. Et dans ces cas-là il y a toujours une maison ou un appartement à partager.
La vente n’est pas toujours la meilleure solution financière et les souvenirs et l’attachement à la maison familiale ne donne pas envie de s’en séparer.
Si votre souhait est de conserver le bien immobilier, vous devrez vous entendre avec votre « futur ex conjoint », en cas de séparation ou de divorce et avec votre fratrie en cas de succession pour trouver le bon équilibre pour que personne ne soit lésée. Vous devrez fixer une compensation appelée soulte qui sera à payer par la personne souhaitant conserver le bien.
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Simulation de rachat de soulte
Comment peut-on financer une soulte ?
Par vos fonds propres :
Si vous avez les liquidités nécessaires, rien ne vous empêche de payer la soulte à votre ex ou aux héritiers par vos deniers personnels (épargne donation…) C’est simple et rapide.
Pour financer plus facilement le montant d’un rachat d’une soulte afin de verser la compensation financière due à son ex-conjoint ou aux autres héritiers en cas de succession. Il vous faudra en plus des justificatifs courants utiles pour un financement, des documents spécifiques à la demande d’un financement de rachat de soulte :
- Expertise immobilière (attestation du prix vénal du bien immobilier établie par un expert en immobilier qui a un cout)
- 3 estimations établies par un professionnel (agence immobilière)
- Projet d’acte de licitation établie par un notaire
- Les documents de partage du notaire en cas de succession
- Les offres de prêt et la tableaux d’amortissements définitifs datés si des prêts seraient cours et à racheter.
- Convention de divocre ou jugement de divorce ou attestation de fin de pacse (pas utile si vous avez opté pour la séparation de bien, vous pourrez emprunter seul).
Comme toute demande de prêt, il vous faudra un dossier solide, avec des revenus stables et récurrents, une parfaite tenue de vos comptes bancaire, de l’épargne afin de régler les frais annexes au financement de soulte (frais de notaire, les frais de partage, les pénalités de remboursement anticipé sur le prêt ou encore les frais de dossier bancaire.
Il vous faudra ne pas dépasser le taux d’endettement autorisé de 35%.
Si votre demande est finançable, les banques disposent de plusieurs solutions pour financer un rachat de soulte :
Le prêt personnel :
Prêt d’une durée de mois qui n’a pas de loi fixant une durée maximum, généralement les banques ne dépassent pas 10 ans.
Le montant du prêt personnel est de 200€ à 75.000€.
Le taux est plus important que sur un prêt immobilier.
Le remboursement anticipé est possible, la clause devra figurer au contrat. Il se peut que la banque demande une indemnité de remboursement anticipé (IRA) si le prêt personnel est important.
Une assurance emprunteur (en cas de décès invalidité…) peut être exigée par la banque
Le prêt personnel pourra être affecté, il sera spécifique au financement de la soulte, les fonds iront directement au notaire. Il peut ne pas être non affecté, les fonds après acceptation des offres de prêt seront virés en votre compte courant et ce sera à vous de virer les fonds au notaire.
S’agissant d’une opération immobilière notariée, il serait mieux de le demander affecté.
Simulation de rachat de soulte
Le prêt immobilier :
Bien souvent le financement d’une soulte est d’un montant supérieur à 75.000 €. Pour que vous puissiez respecter un taux d’endettement de 35%, la banque vous proposera une durée de prêt immobilier d’une durée maximale de 25 ans.
S’il subsiste un encours de prêt sur le bien immobilier objet de la soulte, il faudra soit
- Demander à votre banque de désolidariser le prêt pour que vous deveniez le seul emprunteur, toujours en respect du taux d’endettement de 35%
- De faire racheter le capital restant à devoir du prêt par un autre établissement en complément du financement de la soulte. La nouvelle banque versera le montant de la soulte au notaire et procèdera au rachat du crédit immobilier de son confrère.
Sur le prêt immobilier vous sera demandé en plus de l’assurance emprunteur, une garantie afin de sécuriser son risque. La garantie peut être de plusieurs types :
- Société de caution (Crédit Logement, Saccef…)
- L’hypothèque légale spéciale du préteur de deniers (anciennement IPPD)
- L’hypothèque
- Nantissement sur un produit d’épargne
Pensez à disposer d’épargne à injecter dans l’opération, (frais de notaire, frais garantie, de dossiers), les conditions du prêt ne seront que meilleures.
Simulation de rachat de soulte
Le prêt hypothécaire :
Ce prêt hypothécaire s’adresse à des emprunteurs propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers.
Le montant du prêt hypothécaire dépendra de la valeur du patrimoine immobilier hypothéqué. Il est souvent compris entre 50 et 80% de la valeur du bien.
Durée 7 à 25 ans
Garantie : hypothèque sur un de vos biens
Simulation de rachat de soulte
Le regroupement de crédits :
Vous avez un prêt voiture, un prêt immobilier en cours et vous souhaiter racheter une soulte. Vous savez que votre endettement est tendu mais vous ne voulez pas perdre la maison de grand maman.
La technique permet de de regrouper tout ou partie de votre crédit en un seul. Grâce au regroupement de crédits, votre endettement sera amélioré puisque la durée du prêt pourra être allongée et surtout que vous n’autre plus qu’une mensualité.
Cette technique de regroupement de crédits vous permettra peut-être de pouvoir ajouter le montant de la soulte à financer.
A savoir :
L’ex-conjoint ou l’un des cohéritiers qui effectue un rachat de soulte peut réaliser une vente en réméré ou un partage immobilier d’un bien qu’il lui appartient pour obtenir des liquidités tout en continuant d’y habiter. Il aura ensuite le droit de racheter son logement durant une période indiquée
Si vous avez besoin de simulations gratuites, de conseils, interrogez CREDIXIA, courtier en prêt immobilier depuis 25 ans. Un conseiller expert dans les financements de rachat de soulte vous accompagnera et vous trouvera le financement que vous chercher pour conserver le bien immobilier précieux à votre cœur.
