Si vous faites l’acquisition d’un bien dans l’ancien sans travaux vous ne devriez pas être concernés par les intérêts intercalaires puisque votre prêt sera décaissé en une seule fois. Si vous achetez un bien dans l’ancien avec des travaux importants à financer, ou si votre achat concerne un bien dans le neuf en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou encore une construction de maison (CCMI) le décaissement de votre prêt se fera en déblocages progressifs. Alors afin de ne pas avoir à régler la charge de votre bien actuel et l’échéance de prêt totale de votre future acquisition, la banque vous permettra pour adoucir votre budget de ne régler que les intérêts sur les sommes décaissées Ces interets s’appellent les intérêts intercalaires.
COMMENT FONCTIONNENT LES INTERETS INTERCALAIRES ?
Les intérêts intercalaires sont les intérêts calculés au fur et à mesure de l’avancement du chantier et des appels de fonds du promoteur ou du constructeur ou encore des factures émises par les entreprises chargées des travaux. En cas de construction la banque procèdera aux débocages progressifs selon l’échéancier défini en fonction des grandes étapes de l’avancement (fondation, hors d’eau, hors d’air…) Les intérêts intercalaires se cumuleront au fur et à mesure des sommes débloquées.
Tant que le prêt n’est pas décaissé dans sa totalité et que seuls les intérêts intercalaires sont appliqués vous ne remboursez pas de capital sur votre prêt immobilier. Par contre vous devrez payer votre assurance emprunteur au premier déblocage pour être couvert en cas de sinistre.
COMMENT CALCULER LES INTERETS INTERCALAIRES ?
Le calcul des intérêts intercalaires est basé sur les montants débloqués par la banque auquel s’applique le taux du prêt.
A chaque nouveau déblocage le calcul est révisé, s’ajoutant les uns aux autres jusqu’à ce que le prêt soit décaissé dans sa totalité.
Le calcul des intérêts intercalaires est : (Montant débloqué x Taux d’intérêts) / 12
Exemple : Achat VEFA 200.000€ Prêt sur une durée de 20 ans au taux de 3% selon l’échéancier défini.
Le 1er déblocage sera de 30% soit 60.000€ de décaissé = le calcul est 60.000€ X 3% / 12 = 150€ Vous paierez 150€ d’échéance (hors assurance) jusqu’au prochain décaissement
Le 2eme déblocage sera de 30% soit 60.000 € de décaissé = les intérêts intercalaires se cumulent : le calcul est 60.000€ € du 1er décaissement + 60.000€ du 2eme décaissement soit 120.000 X 3% / 12 = 300€
Le 3eme déblocage sera de 35% soit 70.000€ X 3%/12 = 175€ la mensualité passe à 475€
Il restera les 5% de décaissement pour la livraison du bien, alors le prêt sera déloqué dans sa totalité et le prêt commencera à s’amortir avec une partie capital et intérêts. Il en sera terminé des intérêts intercalaires qui vous auront couté 925€
Comme vous l’avez compris, les intérêts intercalaires se cumulent et plus votre projet prendra du temps à sortir de terre et plus il vous en coutera. Vérifiez l’avancée des travaux et retardez les appels de fonds si ils ne respectent pas l’échéancier initial.. Pour les 5% restants pour la remise des clés demandez à votre banque un chèque de banque que vous remettrez si vous n’avez pas de réserves sur le bien. Il vous sera plus difficile en cas d’imperfection sur le bien d’obtenir des réparations si le constructeur ou promoteur a perçu les fonds par virement.
Les intérêts intercalaires se cumulent au fil de chaque déblocage de fonds, le calcul est le même que ce soit un financement en VEFA ou une CCMI.
Même si cette opération à un cout avec les intérêts intercalaires, l’assurance emprunteur plus élevée (paiement de la cotisation dès le premier déblocage du prêt) et l’amortissement différé du capital, les intérêts intercalaires permettent à l’emprunteur d’étaler dans le temps les charges de prêt immobilier. Cet échelonnement vous permettra d’épargner pour l’ameublement ou pour des finitions complémentaires et surtout assumer les charges de crédit ou de location en cours sans encombre.
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COMMENT REDUIRE LES INTERETS INTERCALAIRES ?
Réduire le cout des intérêts intercalaires peut se réaliser de plusieurs façons :
- Apport : Si vous détenez un gros apport sur l’opération, la banque procédera aux règlements selon l’appel de fonds jusqu’à épuisement de vos deniers prévus dans votre offre de prêt. Grâce à votre apport le prêt démarrera en fin de programme. Si vous avez eu la chance d’obtenir un prêt 0% (PTZ), un prêt fonctionnaire, … la banque puisera en premier sur les lignes de prêt les moins couteuses.
- Amortissement immédiat : Si votre endettement le permet vous pourrez demander à la banque d’’amortir votre prêt immédiatement sans attendre la livraison du bien.
- Prêt par tranche : Le prêt est découpé en plusieurs sous prêts correspondant à chaque tranche de travaux. Le remboursement de chaque tranche démarre dès son déblocage en capital et interets. Au fur et à mesure, les nouvelles tranches s’ajoutent aux précédentes qui fait augmenter progressivement les échéances.
Afin de ne pas perdre de temps et de vous lancer dans des calculs complexes, interrogez un professionnel. CREDIXIA, courtier depuis 1999 vous accompagnera dans votre projet en fonction de votre situation et de vos besoins. Un conseiller expert vous informera de toutes les méthodes de financement et vous délivrera des simulations avec calcul des interets intercalaires.
