Vous avez souscrit un prêt immobilier sur 25 ans auprès de votre banque pour acquérir votre appartement avec votre conjoint mais les aléas de la vie a décidé de perturber votre quotidien, vous avez effectivement envisagé une séparation et vous souhaitez conserver le bien immobilier et payer le prêt seul. Evidemment, la tache vous semble compliquée et vous ne savez pas comment procéder.
CREDIXIA , vous explique quelles sont possibilités qui s’ouvrent à vous pour reprendre votre liberté totale.
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Solidarité des emprunteurs
Les banques appliquent le principe de solidarité des emprunteurs, si l’un d’eux ne peut pas rembourser, la banque prêteuse se tournera vers l’autre emprunteur. Ce principe de solidarité s’applique aux personnes vivant en concubinage, aux couples pacsés ou mariés. La banque n’est pas tenue de respecter les pourcentages de propriété prévus dans l’acte authentique.
Alors pour éviter de reprendre toutes les dettes en cas de défaillance vous avez plusieurs possibilités :
- Vous vendez le bien et le fruit de la vente soldera le prêt immobilier. Attention s’il reste une dette sur ledit prêt, vous resterez solidaires avec votre ex.
- Vous conservez le bien immobilier et l’un des deux « ex » vit dans le bien et vous server le prêt en le remboursant conjointement.
L’un des deux souhaite conserver le bien et le prêt en son nom seul. Pour le bien, il faudra payer à l’autre propriétaire du bien une récompense appelée soulte et pour conserver le prêt immobilier, il faudra demander une désolidarisation du prêt immobilier.
Simulation de rachat de soulte
Comment demander une désolidarisation d’un prêt immobilier ?
Il faut établir un courrier en recommandé précisant que vous demander de désolidariser le prêt immobilier et que vous renoncez à toute action envers votre ex concernant le bon remboursement du prêt immobilier. Préciser le motif de la demande de désolidarisation, la volonté de chacun, reprenez les conditions et les références du prêt immobilier.
La banque va étudier son risque, puisque vous serez seul à rembourser le prêt immobilier.
Avant de vous lancer dans cette opération il faut
- Que votre situation professionnelle soit stable avec des revenus récurrents
- Que vos comptes soient parfaitement tenus, pas au-delà du découvert autoriser, pas de retraits ni de versements trop récurrents, pas de retard d’impôts ni d’impayé sur votre compte.
- Avoir de l’épargne de précaution en plus de l’épargne que vous mettrez dans l’opération pour financer les frais annexes comme les pénalités de remboursement anticipé, les frais de notaire si il y a une soulte à payer, les frais de la banque …
Pour ne pas avoir de désillusion, faites appel à un courtier comme CREDIXIA, sur le marché depuis 1999, qui vous aidera et qui vous trouvera une solution si la banque refuse votre demande de désolidarisation.
Simulation de rachat de soulte
La banque donc pourra refuser ou accepter votre demande. La banque pourra exiger des garanties complémentaires si l’endettement est « tendu », votre banque ne vous accompagnera pas si vous dépasser les 35% d’endettement.
Pour acter l’accord de désolidarisation la banque devra émettre un avenant de votre prêt immobilier qui vous sera facturé.
A cela s’ajoutera les frais de notaire qu’il vous faudra prendre pour la rédaction du nouvel acte qui sont de 7 à 8 % de la valeur de la part rachetée par vos soins. L’acte émis par le notaire est une appelée licitation, ce document reprendra tous les actifs et les passifs du couple. Cette attestation de licitation est indispensable pour votre demande de financement. C’est le notaire qui se chargera de régler la soulte si elle existe et procèdera au rachat du prêt en cas de refus de de votre banque sur la désolidarisation. Cette attestation de licitation précisera que le bien objet du financement ou de la désolidarisation que vous deviendrez le seul propriétaire et le seul emprunteur, mettant fin à l’indivision.
Comme pour les échéances de prêt que vous règlerez seul, il vous faudra être assuré à 100% sur le prêt immobilier. L’assurance emprunteur protègera la banque mais surtout vous en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité…
La désolidarisation peut être longue surtout si vous en profitez pour faire une renégociation. Si vous souhaitez vraiment conserver le prêt dans votre banque, attendez pour la renégociation.
En cas de refus, vous pourrez déposer votre dossier auprès d’un autre banque, qui pourra, si votre capacité le permet, faire un rachat de prêt.
Le rachat de prêt sera une mise en place d’un nouveau prêt immobilier qui sera étudié avec de nouvelles conditions, une plus longue durée, une nouvelle garantie. L’allongement de la durée pourra vous permettre d’avoir une échéance moindre qui améliorera votre taux d’endettement. Cela est souvent la solution pour que vous puissiez reprendre le bien immobilier en pleine propriété et de libérer l’autre indivisaire du prêt immobilier.
Il vous faudra prendre en compte les couts supplémentaires :
- Frais de garantie
- Assurance emprunteur
- Frais de dossier
Découvrez également comment calculer le rachat de soulte ?
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