Lors de la mise en place de votre demande de crédit, la banque vous demandera si vous optez pour un taux fixe ou un taux variable. Attention, les conseilleurs ne sont pas les payeurs et prendre le mauvais choix peut avoir un coût important !
Comme vous le savez, lorsqu’une banque prête de l’argent à un client, elle demande en contrepartie d’être remboursé. C’est ce que l’on appelle les intérêts du crédit.
Concrètement, pour un prêt immobilier amortissable classique, vous allez payer chaque mois une certaine somme d’argent, appelée une mensualité d’emprunt. Celle-ci est composée de deux parties :
- Une partie sert à payer les intérêts à la banque ou à l’organisme de financement. Ils sont calculés, pour un prêt amortissable à taux fixe, en fonction du taux d’intérêt de votre prêt immobilieret du capital restant dû.
- Le reste de la mensualité, après déduction des intérêts, sert à rembourser une partie du capital emprunté.
Mécaniquement plus la durée du prêt est longue plus le cout des intérêts est important. De même, plus vous avancez dans la durée de remboursement de votre emprunt et plus la part des intérêts diminue.
Avant de vous donner quelques explications pour maitriser le risque, nous vous expliquons comment les banques font une cotation des taux fixe et variable.
Le prêt à taux fixe
Le taux fixe est calculé sur l’OAT 10 ans. Il s’agit du taux fixe auquel l’Etat français emprunte sur 10 ans, et qui figure parmi les indices de référence pour les banques afin de définir les taux des crédits immobiliers accordés aux emprunteurs.
Les banques ne financent pas les particuliers au taux « emprunté sur le marché », elles y ajoutent leur marge plus ou moins importante selon le risque du dossier de prêt (durée du prêt, montant des revenus, apport sur l’opération). Les banques changent leur grille de taux mensuellement ou plus fréquemment selon l’évolution du marché.
Concrètement, un prêt immobilier souscrit à taux fixe connaîtra un taux d’intérêt identique tout au long du crédit. Ainsi, vous connaissez toutes les données de votre crédit immobilier dès que l’offre est transmise par la banque comme la durée de remboursement, le montant de l’échéance mensuelle, le coût total du crédit (qui correspond à la somme des intérêts versés à l’établissement bancaire) et le taux d’intérêt.
Le prêt à taux variable (ou taux révisable)
Le taux variable est calculé sur l’Euribor. L’Euribor est un indice de référence sur le marché monétaire européen. Il correspond au taux d’intérêt moyen auquel un large panel de banques établies dans l’UE ou dans des pays de l’Association Européenne de Libre-Echange (AELE) consentent à se prêter de l’argent à court terme entre elles. Il est disponible sur cinq maturités : 1 semaine, 1 mois, 3 mois, 6 mois et 12 mois.
Le taux révisable connait des variations tout au long du crédit. Par conséquent, il est impossible de savoir à l’avance le coût total du prêt.
L’évolution du taux d’intérêt suivra les évolutions de l’Euribor : s’il monte, le taux d’intérêt augmente et s’il baisse, votre taux d’intérêt décroît. Comme vous pouvez vous en douter, plus le taux bancaire grimpe et plus cela va vous coûter cher en intérêt.
Il est donc recommandé pour les taux variables d’opter pour des prêts capés. Les banques proposent les taux variables capés pour protéger leurs clients contre les fortes hausses de taux immobiliers. Les taux capés sont des taux variables plafonnés à la hausse et/ou à la baisse. On parle de prêt à taux variable capé lorsque la hausse du taux est limitée par un contrat à plus 1, 2 ou 3 points par rapport au taux de départ.
Exemple : Si le taux de départ est de 4,7% avec un cap à 2 points, le taux ne pourra pas franchir la barre des 6,7% ni descendre sous les 2,7%.
En résumé, le taux fixe est figé sur toute la durée du prêt, vous n’aurez pas de mauvaise surprise en cas de variation des taux. Le taux variable est quant à lui révisable par période et en fonction d’un indice de référence. Le montant des intérêts et de la mensualité peut alors varier à la hausse en cas d’augmentation des taux.
Le taux variable est souvent inférieur à la mise en place du prêt immobilier, si l’OAT est élevé. Privilégiez-le lors de la mise en place sur une courte durée. Privilégiez également le taux variable quand les taux fixes sont très élevés pour obtenir votre crédit, vous pourrez ensuite envisager un rachat de prêt.
Il existe dans certaines banques un panaché des deux à savoir taux fixe sur les 5 ou 7 premières années puis passage en taux variable pour le reste de la durée du prêt, le prêt devra être sur une durée totale égale ou supérieure à 15 ans.
Tout ceci est complexe, alors rapprochez-vous de votre courtier qui saura vous dirigez et surtout se tournera auprès de ses partenaires bancaires pour vous trouver le bon financement.
Pensez-y cela vous fera gagner du temps et de l’argent !
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