Le taux d’endettement : Définition et calcul

Si vous souhaiter acquérir un bien immobilier que ce soit pour un financement de Résidence Principale, l’achat d’une Résidence Secondaire ou d’un investissement locatif, il vous est indispensable de définir votre capacité d’emprunt. 

Le taux d’endettement permet de mesurer votre dette par rapport à vos sources de revenus. Il est donc le rapport entre vos revenus et vos charges dans leur totalité. Ce taux est déterminé en pourcentage.

Il ne doit pas dépasser 35%, maximum fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Notre simulateur permet de calculer son taux d’endettement :

QU’EST-CE QUE LE TAUX D’ENDETTEMENT ? 

Le taux d’endettement est une partie des revenus nets mensuels que l’emprunteur peut consacrer au remboursement d’un crédit. Ce chiffre permet aux banques de vérifier la solvabilité d’un emprunteur. Après une étude approfondie, les banques pour minimiser leurs risques, prendront cet indicateur essentiel dans son étude. 

Il n’existe pas de loi pour le déterminer, mais les banques sont tenues de suivre les recommandations du HCSF qui a fixé ce taux à 35%

A noter que les banques peuvent déroger à ce taux pour 20% de leurs dossiers, soit 1 dossier sur 5. Il est évidement que l’apport sur l’opération, l’épargne résiduelle et le reste à vivre seront scrutés pour qu’une dérogation soit envisageable.

Au-delà de 35% vous pourriez être fragilisé, il ne faut pas oublier que ce pourcentage ne concerne que la montant de l’échéance du crédit immobilier et que les autres charges récurrentes (impôts, EDF, internet, dépenses alimentaires, transports… ) ne s’effaceront pas. Ce taux d’endettement à respecter est donc prudent et rationnel.  

POURQUOI CALCULER SON TAUX D’ENDETTEMENT ?   

Si vous avez le projet d’acheter un bien immobilier et de recourir à un prêt immobilier, le taux d’endettement est une partie importante sur la décision de la banque. C’est un indicateur primordial pour l’octroi de votre demande de financement. 

Il est donc important de faire une simulation de prêt afin de calculer votre taux d’endettement, cela permettra de vérifier que la nouvelle échéance de prêt soit compatible avec votre train de vie global et financier.

Calculer son taux d’endettement permet d’optimiser le prêt immobilier désiré, pour obtenir le meilleur taux, les meilleures conditions et ce pour minimiser le cout global dudit crédit. Plus un prêt immobilier est court plus les taux sont bas. Vous pourrez également mieux négocier si vous avez un bel apport et que le bien ait un diagnostic de performance énergétique entre A et C. Les banques pensant toujours à leurs risques, elles penseront vos dépenses d’énergie et de la perte de capitaux en cas de revente du bien. 

COMMENT CALCULER SON TAUX D’ENDETTEMENT ?

La formule du taux d’endettement est simple :

Taux d’endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)

CALCULER VOTRE TAUX D’ENDETTEMENT  

Les revenus pris en compte 

Chaque établissement de prêt possède ses propres règles en ce qui concerne les revenus.  Vous pouvez néanmoins inclure ces revenus dans le calcul du taux d’endettement maximum :

• salaire net (pour chacun des emprunteurs)
• primes (treizième mois,…) si récurrence
• revenus professionnels non-salariés (moyenne sur les 3 dernières années)
• commissions
• tout autre pensions (handicap, retraite…)

la calcul pour les salariés qui perçoivent un salaire fixe sera le net fiscal annuel ou le net fiscal mensuel sur les 6 derniers mois, augmenté du 13 -ème mois s’il figure au contrat de travail. Si il existe des bonus et des primes, ceux si seront comptabilisés si ils sont récurrents sur les 3 dernières années en prenant une moyenne sur ces 3 dernières périodes. Les heures supplémentaires sont prises en compte si elles sont récurrentes ou mieux encore si elle sont notifiées dans le contrat de travail ou précisées sur une attestation employeur.

Le calcul pour les entrepreneurs, chefs d’entreprise, micro-entrepreneurs, sera fait sur les résultats annuels. Il en est de même pour les commerçants, les artisans et les professions libérales. En général, la banque exigera les chiffres des 3 dernières années pour apprécier la bonne santé de l’entreprise.  Quelquefois sur des très beaux dossiers, elle prendra les deux dernières liasses fiscales et un prévisionnels sur l’année en cours.

En plus des revenus salariaux, les banques additionnera les revenus complémentaires comme les revenus fonciers, les rentes d’un produit d’épargne. Les pensions alimentaires peuvent être  additionnées par certaines banques si elles persistent sur toute la durée du prêt demandé. Pour les allocations familiales, si elles ne sont pas additionnables avec les autres revenus, elles seront indiquées dans l’étude risque du dossier. Certaines banques prendront ces revenus complémentaires en les pondérant généralement à 70%.

Les revenus non pris en compte 

Vous pouvez exclure les revenus suivants du calcul de taux d’endettement :

• primes exceptionnelles (non contractuelles donc perçues comme non régulières par le banquier)
• indemnités professionnelles (maladie pro ou encore accident de travail)
• Allocation familiales
• Allocation logement
• Pension alimentaire si elle en couvre pas la durée du prêt sollicité.
• Les indemnités de France Travail (Pole emploi)

Les revenus d’Etat, style CPAM, Pole Emploi ou CAF ne sont pas saisissables, c’est pourquoi les banques ne les prennent pas en compte.

Faire appel à un courtier en crédit immobilier

Afin d’obtenir votre prêt dans les meilleures conditions et d’affiner votre taux d’endettement, vous pouvez faire appel à un expert dans le domaine du crédit qui négociera pour vous un taux d’emprunt plus bas et une assurance emprunteur extérieure moins chère.

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COMMENT OPTIMISER SON TAUX D’ENDETTEMENT ?

Chaque banque a sa politique de risques et il peut être considéré raisonnable pour un établissement bancaire d’octroyer un prêt immobilier avec un couple sans enfant avec un taux d’endettement de 40% avec un reste à vivre conséquent plutôt que d’accepter un prêt immobilier avec un taux d’endettement de 28% pour un couple ayant 2 enfants avec un reste à vivre limite pour une famille de 4 personnes. Bons sens et raison vont de pair.

Exemples pouvant justifier le dépassement du taux d’endettement :

Le Reste à vivre : RAV

• Le reste à vivre est un critère fondamental pris en compte par les banques pour accorder un prêt immobilier au-delà de 35%. Le reste à vivre est le solde restant une fois toutes les charges mensuelles réglées (électricité, assurance, eau, internet, loyer… Si ce reste à vivre est confortable la banque acceptera de monter à un taux d’endettement avoisinant les 40%. Les enfants sont une charge pour la famille et chaque banque à son propre calcul. Dans les statistiques, un reste à vivre de 1.500€ pour une famille avec un enfant est correct.

Hauts salaires :  

• Des revenus conséquents permettront également de dépasser le seuil des 35 %.  Un couple avec des revenus supérieurs à 20.000 € par mois, le taux d’endettement pourra être toléré de 5% de plus. La banque raisonnera sur le fait que les charges seront les mêmes que pour un couple percevant moins de revenus. Il est évident que le mode de vie sera examiné, les mouvements de comptes seront inspectés. 

Evolution salariales : 

• Les banques seront attentifs à l’âge des emprunteurs en pensant à l’augmentation de leurs revenus et de leurs carrières en pleine progression. Les fonctionnaires qui on un indice progressif de revenus sont des emprunteurs que les banques apprécient. On peut dire que l’âge et les évolutions de carrière sont des atouts significatifs.
  

Apport : 

• L’apport sur l’opération si elle provient de vos deniers personnels, économies, épargne salariale ou encore donation sera bien vu par les banques. Cela prouvera que le projet a été préparé et que vous pouvez en plus de payer toutes vos factures, conserver une somme allouée pour de l’épargne programmée.

Saut de charge : 

• La banque regardera votre dépense mensuelle pour votre résidence principale actuelle et sera attentive sur le montant à rembourser avec la charge de crédit immobilier. La différence entre votre loyer actuel et le futur crédit est le saut de charge. Si cette différence est modérée la banque acceptera plus facilement de dépasser les 35% après s’être assurée que vous avez honoré vos loyers sans encombre pendant plusieurs années.  

Epargne et Epargne résiduelle. 

• L’effort d’épargne est considérablement apprécié des banques. Cela prouve que vous pouvez mettre de l’argent de côté tout en honorant toutes vos factures. La banque considèrera cette épargne comme une bonne maitrise de votre budget et sera plus souple pour déroger au taux d’endettement de 35%. A contrario, la banque ne fera aucun effort pour un primo accédant hébergé à titre gratuit qui dépense tous  les mois sans penser à de l’épargne de précaution. L’épargne résiduelle a une grande importance pour la notion de risque bancaire, partant du principe qu’en cas d’imprévu sans épargne de précaution l’endettement pourrait grimper.

La banque comme vous pouvez le comprendre décortiquera vos comptes et votre mode de vie, votre épargne, votre ancienneté… Préparez votre dossier et expliquez toute anomalie comportement qui pourrait susciter des questionnements (retraits et dépôts d’espèces réguliers, jeux d’argent, PV…)

Notre simulateur permet de calculer son taux d’endettement :

NE PAS CONFONDRE ENDETTEMENT ET SURENDETTEMENT

Il est important de ne pas avoir un taux d’endettement trop important car les banques analysent votre situation financière et  au-delà de 35%, les banques risquent de ne pas accepter votre demande de financement, jugeant que votre situation financière n’est pas en capacité d’assurer une charge de prêt immobilier.                                                                                                                                                    

35% est un pourcentage raisonnable pour ne pas être trop endetté. Si vous avez plusieurs prêts en cours peut être faudrait il penser à faire un rachat de vos crédits ou procéder à un regroupement de crédits.

Il est important de bien faire la différence entre ces deux termes qui n’ont pas la même signification. Être endetté et être surendetté n’a pas le même impact !

Dans le cas d’une situation d’endettement, vous possédez un ou plusieurs prêts que vous être en train de rembourser et pour lesquels vous payez une mensualité sans problème particulier mais qui vous pèse tous les mois.

Dans le cas d’un surendettement, vous êtes dans l’incapacité de pouvoir régler dans les temps vos charges et avant d’alourdir les frais bancaires, les rejets et d’autres tracas comme une interdiction bancaire ou de crédit, il faut réagir vite et faire un regroupement de crédits afin d’alléger vos charges de prêt et de diminuer ainsi votre taux d’endettement.

La solution pour faire baisser son taux d’endettement consiste à regrouper ses crédits en un seul.

Le rachat de crédits permet de diminuer le montant total des mensualités de tous les crédits en les fusionnant en une mensualité unique. Par conséquent, cela diminue le taux d’endettement de l’emprunteur 

Très souvent, le crédit immobilier est négocié à un instant donné. Une baisse des revenus ou une augmentation des dépenses contraintes, le besoin d’un crédit à la consommation peut remettre en cause le taux d’endettement calculé initialement. Pour autant, il ne faut pas renoncer car les perspectives offertes par un rachat de crédits peuvent apporter un rééquilibrage de l’endettement familial. Les organismes de crédit étudient minutieusement les demandes de regroupement de crédits et il est très utile d’engager cette démarche avec l’accompagnement d’un expert pour mettre toutes les chances de son côté.

C’est une solution à étudier dès les premières difficultés pour rééquilibrer le budget sans attendre. Le rachat de créditpeut non seulement diminuer le taux d’endettement et donner un nouveau souffle pour envisager de nouveaux projets.. A noter que certaines banques peuvent lisser les deux lignes de prêt pour amoindrir le taux d’endettement.

Appelez CREDIXIA – courtier en crédit immobilier Île de France – qui saura vous guider si vous avez plusieurs lignes de crédits à rééquilibrer en les fusionnant et pourquoi pas en profiter pour le calcul du rachat de crédit ou du regroupement de crédits avec un projet immobilier.

Questions & Réponses sur le calcul de taux d’endettement