Vous avez un projet immobilier et votre banque vous demande 20% d’apport émanant de vos fonds propres sur l’opération. Ça bloque, vous avez fait les fonds de tiroirs, appel à vos parents mais le compte n’y est pas. Alors comment faire !
CREDIXIA, expert en crédit immobilier depuis 25 ans va vous dire ce qu’il en est en Mai 2024 concernant l’apport minimum exigé.
Tout d’abord il y a aucune obligation ni exigence légale sur cet effort personnel mais cela peut aider fortement pour obtenir un accord de prêt immobilier avec un taux plus attractif.
Les banques demandent un apport qui peut varier selon la politique de la banque et votre situation financière. En cette fin de premier trimestre l’apport de 10% du montant de l’acquisition suffit, ce qui couvre les frais annexes à savoir les frais de notaire, les frais de garanties du prêt, les frais d’agence.
La banque va vous prêter des milliers d’€uros sur une durée plus ou moins longue, au minimum sur 5 ans au maximum 25 voire 30 ans ! alors forcément avant de vous donner un accord de prêt, elle va décortiquer votre dossier et « votre vie »…
Les banques pour accorder un prêt immobilier prend toujours une garantie sur celui-ci, afin d’éviter la perte du capital + intérêts en cas de non-paiement des emprunteurs.
Les garanties peuvent être
Réelles (hypothèque, privilège de préteur de deniers)
Organismes de caution : le plus courant est CREDIT LOGEMENT, mais peut différer selon les établissements bancaires. Les fonctionnaires peuvent interroger l’organisme de caution rattaché à leur ministère. Elles sont souvent moins onéreuses, voire gratuite. La plupart des banques ont des partenariats avec ces organismes de caution
Ce sont souvent les organismes de caution qui émettent des refus pour manque d’apport !
Caution personnelle (caution parentale par exemple)
Avant d’acheter un bien, il vous faut pour optimiser vos chances respecter certains critères :
Vie professionnelle et financière
Vous devrez être en CDI période d’essai terminée, fonctionnaire ou professionnel mais avec 3 ans d’ancienneté (pour le calcul de vos revenus).
Vos comptes devront être tenus parfaitement, sans rejet d’écriture, ni dette au trésor. Evitez les jeux d’argent et paris en ligne…
Acheter au bon prix
Assurez-vous d’acheter le bien au bon prix selon son environnement (transports, commerces, écoles…) et renseignez-vous auprès du cadastre, de la copro, des agences immobilières du secteur pour avoir une vue sur d’éventuels travaux et au prix du bien lors de la revente.
Epargne
Les banques préfèrent les fourmis que les cigales et elles aiment les épargnants, ainsi le préteur sera rassuré par votre capacité d’épargne, le fait que vous puissiez mette un apport dans votre opération immobilière et conserver de l’épargne.
Si vous souhaitez être accompagné et avoir des conseils affinés par des professionnels, interrogez CREDIXIA, courtier depuis 25 ans qui saura vous guider dans vos choix et vous calculera votre capacité d’emprunt. CREDIXIA vous accompagnera jusqu’à ce que vous ayez les clés de votre bien immobilier.
DANS QUELS CAS PEUT ON DIMINUER LE MONTANT DE L’APPORT PERSONNEL ?
On l’a vu, un dossier préparé et une stabilité personnelle et professionnelle sons des atouts pour que le banquier vous demande le moins d’apport possible et certains emprunteurs selon leur projet immobilier seront favorisés :
Les primo-accédants
Les banques sont plus souples sur des profils de jeunes évolutifs professionnellement qui n’ont pas encore une grosse épargne. Certains prêts complémentaires comme le prêt épargne logement, le prêt action logement ou les prêts conventionnés peuvent être considérés comme apport selon certaines banques.
Les fonctionnaires
Les fonctionnaires sont « chouchoutés » par les banques grâce à la sécurité de l’emploi et des revenus en progression établie. Ils sont également éligibles à des prêts conventionnés. Les sociétés de caution sont spécifiques pour ces corps de métier.
Les investissements locatifs
Un emprunteur qui s’oriente sur un investissement locatif est à la recherche de la constitution d’un patrimoine immobilier et d’un complément de revenus. Le plus, sur un investissement locatif est l’ avantage fiscal que le futur propriétaire bailleur recherchera. Il n’aura donc pas intérêt à mettre beaucoup d’apport dans l’opération. Les banques sur ce type de financement seront ouvertes à se passer d’apport, sous réserve que l’emprunteur soit déjà propriétaire de sa résidence principale et que la qualité du dossier soit impeccable.
Les clients patrimoniaux
Les « gros épargnants » disposant de fonds bloqués ou clients banque privée qui préfèrent faire fructifier leurs avoirs pourront être financés sans apport. Effectivement les banques n’aiment pas perdre leurs clients à forts potentiel.
QUELS SONT LES PRETS COMPLEMENTAIRES CONSIDERES COMME APPORT ?
Le prêt conventionné
Le prêt conventionné est un prêt à taux moindre accordé sous conditions de ressources, souvent alloués aux fonctionnaires ou aux salariés d’entreprises anciennement publiques comme EDF par exemple. Ce prêt sera complémentaire au prêt que la banque mettra en place. Ce prêt conventionné pourra être considéré comme apport par certaines banques.
Le prêt Action Logement
Ce prêt est une aide plafonnée à ce jour (mai 2024) à 30.000€ au taux de 1% . Ce prêt complémentaire, sous conditions de ressources, concernent les primo-accédants ou les emprunteurs souhaitant acquérir un bien neuf, sous réserve que l’entreprise qui vous emploie soit de plus de 10 salariés. L’entreprise soit être privée ou agricole. (on parle alors d’un prêt agri- accession)
Le prêt Epargne Logement
Il faut être détenteur d’un plan d’épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL). Ce prêt ne concerne un achat ou des travaux sur une résidence principale. La somme de ce prêt complémentaire dépend de son ancienneté, du montant de la somme sur le placement PEL ou CEL. Pour ce faire, rapprochez vous de vote banque qui vous donnera une attestation de droit à prêt si vous êtes éligible.
Le taux de ce prêt est connu dès l’ouverture du PEL, il peut être intéressant selon l’année de son ouverture et selon les taux en vigueur du prêt principal. Pour les PEL ouverts depuis le 01/01/2024, le taux du prêt PEL est de 3.45%, pour le CEL le taux est de 3.50%.
Le prêt 0% (PTZ)
Ce prêt complémentaire est à 0%. Il varie selon le nombre de personnes, le lieu d’achat, est sous conditions de ressources. Pour plus d’info consultez notre blog.
Les banques depuis ce début 2024 font tout pour relancer le maché et propose aux jeunes, aux primo-accédants, aux emprunteurs souhaitant acquérir des biens aux bonnes performances énergétiques (jusqu’à C) des enveloppes à taux 0%. Ces prêts complémentaires peuvent cumuler avec les prêts déjà cités.
De votre côté, pensez à votre épargne salariale et tous vos contrats, l’épargne salariale peut être débloquée pour l’acquisition d’une résidence principale.
Ne perdez pas de vue que mettre un apport dans une opération immobilière permet un endettement moins lourd avec des échéances de prêt moins fortes et un cout total de crédit diminué.
N’hésitez pas, appelez CREDIXIA au 01.85.56.22.34 qui vous orientera dans votre projet immobilier.
Cela se déroulera selon votre choix : un rendez-vous téléphonique, une Visio ou un rendez vous physique.
Un conseiller unique et privilégié partagera avec vous son savoir et vous donnera des conseils.
Croyez-le avec son expérience du marché et de ses partenaires bancaires CREDIXIA vous trouvera le financement que vous cherchez et ce, dans les meilleures conditions.
