Avant de visiter des biens sans perdre votre temps, faites d’abord calculer votre capacité d’emprunt en demandant de l’aide à un courtier qui vous adressera une étude de financement.
Calculer sa capacité d’emprunt
Pour estimer la solidité de votre dossier, les banques ont besoin de connaitre vos revenus et vos charges résiduelles pour ne pas vous surendetter. De plus, pour vous octroyer un prêt long terme, elle étudiera votre situation personnelle, professionnelle, la gestion de vos comptes et votre aptitude à épargner. Pour mener à bien votre projet et pour qu’il aboutisse, vous devez détenir quelques économies qui constituera votre apport personnel.
Que demande les banques comme critères d’éligibilité ?
- Respecter un endettement de 35% (assurances incluses)
- Durée de prêt maximum de 25 ans (ou 27 ans en cas d’achat de bien dans le neuf, le temps de la construction)
- Le saut de charge : votre loyer actuel ne doit pas (trop) excéder la charge de crédit à venir
- La banque appréciera une bonne tenue de compte, un apport dans l’opération et de l’épargne résiduelle
- Le reste à vivre correct, pensez aux charges (EDF, Impôts, internet, alimentaire…)
Nous avons résumé nos conseils pour bien se préparer à emprunter
Comment est calculé votre revenu ?
1/ Si vous êtes salarié ou retraité
La banque prend en compte :
- Votre salaire net mensuel avant prélèvement à la source sur l’année selon le nombre de mois de salaires perçus (12, 13 voire 14 mois).
- Les primes et bonus pourront être pris en compte s’ils sont récurrents depuis plus de 3 ans
- La pension de retraite
- Pour les CDD, cela dépendra de votre situation professionnelle. (Envoyer vers le lien)
Si vous avez des revenus complémentaires :
- Pour les revenus locatifs, la banque les pondère à hauteur de 70%
- Pour les revenus issus du patrimoine, la banque les intègre à 100%
- Pour les pensions alimentaires, tous les établissements bancaires ne les prennent pas en compte. Si toutefois elles le sont, il faut que celles-ci persistent dans le temps sur la durée du prêt.
- La pension compensatoire perçue suite à un divorce
- Les rentes
Pour information, les versements de Pole Emploi et CAF n’étant pas saisissables, les banques ne les prennent pas.
2/ Vous êtes un professionnel (profession libérale ou entrepreneur)
- La banque fera une moyenne sur les trois dernières années de revenus
Si vous avez des revenus complémentaires :
- Pour les revenus locatifs, la banque les pondère à hauteur de 70%
- Pour les revenus issus du patrimoine, la banque les intègre à 100%
- Pour les pensions alimentaires, tous les établissements bancaires ne les prennent pas en compte. Si toutefois elles le sont, il faut que celles-ci persistent dans le temps sur la durée du prêt.
- La pension compensatoire perçue suite à un divorce
- Les rentes
Pour information, les versements de Pole Emploi et CAF n’étant pas saisissables, les banques ne les prennent pas
Comment sont calculés vos charges ?
Les banques vont vérifier que vous n’avez pas de charges récurrentes comme des pensions alimentaires, un prêt à la consommation, un prêt étudiant…).
Ce qui pèse dans votre endettement :
- Mensualité de crédit déjà existant
- Pension alimentaire : celle-ci peut être comptabilisée en soustraction des revenus selon les banques (plus avantageux que la charge)
- Loyer subsistant en cas d’investissement locatif ou secondaire
- La nouvelle mensualité du prêt pour le projet à venir
Quel salaire faut-il pour emprunter en 2023 ?
Prenons l’exemple d’une personne seule qui souhaite emprunter en 2023 (taux constatés en nov. 2023) en respectant la règle des 35% d’endettement : charges fixes / revenus fixes mensuels X 100
- Pour un emprunt de 200.000€ sur 25 ans sans charge de crédit il faut un salaire de 3.200€ sur 12 mois
- Pour un emprunt de 200.000€ sur 20 ans sans charge de crédit il faut un salaire de 3.600€ sur 12 mois
- Pour un emprunt de 200.000€ sur 15 ans sans charge de crédit il faut un salaire de 4.300€ sur 12 mois
N’oubliez pas l’apport sur l’opération, prévoyez au minimum tous les frais hors montant d’acquisition.
Avant de vous lancer dans le projet et pour un gain de temps et d’argent faites une simulation sur notre site ou contactez un courtier au 01 85 56 22 34
