Les statistiques montrent qu’un prêt sur deux n’arrive pas à son terme, suite à une rentrée d’argent, d’une séparation, un décès, ou encore de la vente d’un bien ou pourquoi pas du rachat du prêt, autant de raisons qui peuvent motiver à rembourser son prêt par anticipation.
Qu’est ce que le remboursement anticipé d’un prêt ?
Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier lorsque l’emprunteur décide de rembourser tout ou partie de son crédit immobilier
Remboursement partiel :
Il peut être demandé suite à une somme disponible à réinjecter dans le prêt pour
Réduire la durée du prêt en prévision d’un nouvel achat, un départ en retraite ou encore diminuer le cout total du crédit
Diminuer le montant des échéances pour avoir de la trésorerie pour d’autres dépenses (études des enfants, achat véhicule…)
Le remboursement total :
- Vente du bien (mutation, agrandissement de la famille, séparation)
- Rachat du Prêt pour profiter de la baisse des taux
Le prêt relais
Quand on parle de prêt relais, on parle d’avance de fonds dans l’attente de la vente d’un bien en vente que vous détenez. Ce prêt relais vous permettra de pouvoir acheter votre nouveau bien avant de vendre l’ancien. Il devra être remboursé intégralement à la vente du bien. Cette avance est calculée sur 70 ou 80% de l’estimation du bien à vendre. Le résiduel de 20 ou 30% vous seront restituée, vous pourrez soit réinvestir la somme, soit diminuer le cout du prêt long terme mis en place en complément pour acheter le nouveau bien.
Quelles sont les conditions du remboursement anticipé ?
Le remboursement par anticipation d’un prêt est un droit prévu par l’article L311-22 du code de la consommation : « l’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité (le crédit). Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde. (…) Le prêteur est en droit d’exiger une indemnité (…) fixée suivant un barème déterminé par décret.«
Bon à savoir, cela concerne les prêts personnels et les rachats de crédit.
La banque pourra vous demander de payer une indemnité de remboursement anticipé, effectivement, cette pénalité (IRA) compensera le manque à gagner sur les intérêts que la banque ne percevra plus. Notant que lorsqu’une banque vous prête de l’argent, bien souvent, la banque l’emprunte aussi.
A noter que les banques ne prennent pas de pénalité de remboursement anticipé sur les prêts relais.
Un point à négocier avant de signer le prêt
L’indemnité de remboursement anticipé n’est pas une fatalité. Marchandez sa diminution ou sa suppression si vous savez qu’il y a de fortes chances pour que vous n’alliez pas au bout de votre crédit. Tout dépendra de votre profil et de l’établissement financier concerné. Pour les crédits consentis sur de longues durées (20 ans et plus), ces pénalités sont généralement effacées au-delà d’un certain nombre d’années (15 ans ou plus, par exemple). En cas d’accord de votre banquier pour minorer cette indemnité, voir pour la supprimer, exigez toujours une trace écrite de sa décision. Sinon, cette négociation verbale ne vaudra rien! Celle-ci se trouvera dans les contions particulières, Cette notification annulera les pénalités inscrites aux conditions générales du prêt.
Attention : la rédaction des conditions de règlement de l’indemnité comporte parfois des nuances qu’il faut savoir décrypter. Ainsi, certains établissements acceptent sa suppression à condition que vous souscriviez chez eux le crédit immobilier suivant. D’autres, exonèrent du paiement de l’IRA, sauf si le prêt est racheté par une banque concurrente. Pour les rachats par un concurrent bancaire, la pénalité est toujours exigée.
Si vous passez par les services d’un courtier immobilier, ce dernier parviendra presque toujours à faire sauter ces pénalités en cas de revente du bien.
Il faut que vous soyez précis avec votre courtier, par exemple, si vous savez que vous attendez une donation ou une succession, précisez le montant et une date de réception des fonds pour demander une exonération totale sur le montant à réinjecter sans le prêt !
La pénalité est 3% du capital restant dû, ne pouvant excéder un semestre d’intérêts.
Faut-il rembourser son prêt immobilier par anticipation ?
La réponse à cette question n’est pas aussi tranchée qu’il pourrait y paraître. Elle doit toujours être analysée au cas par cas pour répondre à la situation personnelle et financière de l’emprunteur. Néanmoins, dans une démarche purement économique, il est possible de trancher en comparant les deux hypothèses suivantes.
1 : avec l’argent dont vous disposez, vous remboursez par anticipation votre crédit en payant l’indemnité maximale prévue par la loi, puis vous placez chaque mois l’équivalent des mensualités que vous aviez l’habitude de rembourser.
2 : plutôt que de rembourser votre crédit, vous placez la somme d’argent correspondante, et vous continuez, comme avant, à rembourser votre prêt.
En comparant le capital constitué dans chacun des cas, vous pouvez déterminer l’option la plus avantageuse : si, dans le premier cas, le capital obtenu est plus important, vous avez intérêt à rembourser votre crédit ; sinon vous avez intérêt à placer votre argent. Le choix de l’option la plus pertinente dépend de certains facteurs :
La durée de votre crédit restant à courir,
- Son taux d’intérêt,
- Le taux de rendement (net d’impôt) que vous obtiendrez en plaçant votre argent.
- Impact fiscal
Le simulateur proposé ici ne vous permettra pas de calculer automatiquement les indemnités de remboursement anticipé. Il vous servira à déterminer :
- Le capital qu’il vous reste
- Calculer la diminution de durée ou de montant d’échéance pour un remboursement partiel.
Les remboursements proposés sont effectués sur une date d’échéance.
