De la bonne formule d’emprunt à la gestion attentive de votre bien, en passant par le choix du locataire idéal, L’Expansion vous livre le vade-mecum du propriétaire-bailleur heureux.
Tous les investisseurs ont les yeux braqués sur les dispositifs fiscaux Scellier ou Duflot. Mais, quand on acquiert une petite surface pour la louer, on n’achète pas de la fiscalité, on achète d’abord un bien immobilier. Pour le choisir, le financer, le louer et le gérer correctement, voici quelques rappels de bon sens.
Évaluez au mieux votre futur bien
1 250 euros. Ce n’est pas le prix au mètre carré du deux-pièces dans lequel vous comptez investir. A ce tarif-là, on ne trouve plus grand-chose dans les 300 premières villes françaises. C’est à peu près ce que vous coûtera un expert immobilier agréé (à raison d’une dizaine d’heures de travail à 125 euros hors taxes) si vous lui demandez d’estimer la valeur vénale d’un bien avant de l’acheter.
Si vous ne voulez pas vous payer les services de ce professionnel, pourquoi ne pas essayer de se glisser dans sa peau en reproduisant sa méthode de travail ? Etape par étape, voici comment procède l’un d’eux pour estimer la valeur d’un bien.
Première chose, vérifier si le bien immobilier que l’on voit correspond au titre de propriété : superficie ? Parties habitables ? Couloir appartenant ou non à la copropriété ?… Deuxième étape : vérifier si, dans le règlement de copropriété, la destination du bien correspond à son utilisation. Sachant qu’il faut deux autorisations pour transformer la nature d’un bail : l’accord de la copropriété et celui de l’administration (la mairie de Paris, par exemple).
Ensuite, faire un état des lieux méticuleux ou le confier à un huissier. C’est une étape extrêmement importante dans la détermination du prix, étant donné le coût des mises aux normes. Puis intervient ce que les experts immobiliers appellent la « pesée » : on « pèse » les charmes et les nuisances de l’appartement – étage, orientation, vis-à-vis, bruit de la rue, qualité du plan… Etape suivante : vérifier les principaux postes de charges (toiture, mise aux normes de l’ascenseur, ravalement, gardiennage…).
Reste à trouver des références comparables dans le quartier et à pondérer finement l’estimation par rapport au prix des notaires : vous tenez votre prix.
Adoptez la bonne formule de crédit
L’offre de crédit est-elle différente pour un investisseur locatif et pour un acheteur de résidence principale ? A cette question, Estelle Laurent, la responsable de la communication du courtier en crédit Credixia, donne deux réponses : « Les banques spécialisées en immobilier (Crédit foncier de France, GE Money Bank, Banque privée européenne, Banque patrimoine & immobilier…) pratiquent le même taux pour les deux types de projet.
Les banques de dépôts classiques, elles, proposent le même taux que pour la résidence principale à condition d’avoir une « relation bancaire globale », c’est-à-dire la domiciliation des salaires ou des loyers. Dans le cas contraire, elles peuvent majorer le taux du crédit investisseur de 0,10 à 0,30 point. »
Un crédit investisseur a une durée optimale de quinze ans,correspondant souvent à la durée maximale des avantages fiscaux liés à la location du bien. On emprunte en général à 100 % (de moins en moins à 110 % en incluant les frais de notaire), et les banques prêtent rarement au-delà de vingt ans pour un investissement locatif. Côté assurance, la couverture du risque décès-invalidité-arrêt de travail, primordiale en résidence principale, n’est pas obligatoire, car la mensualité payée par le locataire couvre le prêt. Du coup, l’assurance est moins chère.
Un emprunteur cadre non fumeur de 40 ans demandant 100 000 euros sur quinze ans paiera 0,09 % d’assurance en locatif, contre 0,18 % en résidence principale. Même souplesse en ce qui concerne le taux d’endettement : si l’emprunteur est propriétaire de sa résidence principale, la banque pourra accepter d’intégrer son revenu locatif à hauteur de 70 % dans le calcul de ses revenus, ce qui peut faire passer le taux d’endettement autorisé de 33 à plus de 35 %.
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